(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, unter welchen Voraus­set­zun­gen die Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es durch den Ver­mi­eter zum Zwecke der Eigen­nutzung zu (frei-) beru­flichen oder gewerblichen Zweck­en möglich ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 29.03.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 45/16.

  • Sachver­halt und Prozessver­lauf:

Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter ein­er 27 qm großen Zweiz­im­mer­woh­nung in Berlin. Die Klägerin hat die Woh­nung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rah­men ein­er Zwangsver­steigerung erwor­ben und ist als Ver­mi­eterin in den Mietver­trag einge­treten. Der Ehe­mann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstel­lung im ersten Geschoss des Vorder­haus­es des Anwe­sens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Woh­nung befind­et, ein Beratung­sun­ternehmen.

Die Klägerin kündigte das Mietver­hält­nis mit der Begrün­dung, ihr Ehe­mann benötige die Woh­nung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren aus­geübten Gewerbes, da die räum­liche Kapaz­ität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwe­sens angemieteten Räume aus­geschöpft sei. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien über­frachtet mit bis an die Decke reichen­den, über­füll­ten Akten­re­galen. Ihr Ehe­mann beab­sichtige daher, in der Woh­nung des Beklagten einen weit­eren Arbeit­splatz samt Archiv einzuricht­en. Zur Ver­wirk­lichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Miet­woh­nung zur Ver­fü­gung stellen.

Die Vorin­stanzen haben zunächst das Vor­liegen eines Kündi­gungs­grun­des bejaht, weil der von der Klägerin gel­tend gemachte Bedarf an der ver­mi­eteten Woh­nung für die beru­fliche Tätigkeit ihres Ehe­mannes ein berechtigtes Inter­esse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündi­gungstatbe­stand des Eigenbe­darfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gle­ich­ste­he. Die auf Räu­mung und Her­aus­gabe gerichtete Klage haben die Gerichte allerd­ings im Hin­blick auf die in Berlin in Kraft getrete­nen Vorschriften betr­e­f­fend die Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum abgewiesen. Mit der vom Landgericht zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gt die Klägerin ihr Begehren weit­er.

  • Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass es — ent­ge­gen ein­er ver­bre­it­eten Prax­is — nicht zuläs­sig ist, den Berufs- oder Geschäfts­be­darf als ungeschriebene weit­ere Kat­e­gorie eines typ­is­cher­weise anzuerken­nen­den Ver­mi­eter­in­ter­ess­es an der Beendi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es zu behan­deln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Inter­esse des Ver­mi­eters an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es beste­ht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Denn nur mit den typ­isierten Regeltatbestän­den des § 573 Abs. 2 BGB hat der Geset­zge­ber für die prak­tisch bedeut­sam­sten Fall­grup­pen selb­st geregelt, unter welchen Umstän­den der Erlan­gungswun­sch des Ver­mi­eters Vor­rang vor dem Bestandsin­ter­esse des Mieters hat. Wenn der Ver­mi­eter die Woh­nung — wie vor­liegend — jedoch nicht zu Wohnzweck­en benötigt, son­dern sie ein­er gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündi­gungstatbe­stand des Eigenbe­darfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Eben­so wenig stellt die Eigen­nutzung der ver­mi­eteten Wohn­räume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zweck­en eine wirtschaftliche Ver­w­er­tung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Bei Anwen­dung der Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB hinge­gen ver­langt das Gesetz stets eine einzelfall­be­zo­gene Fest­stel­lung und Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Belange der betrof­fe­nen Mietver­tragsparteien. Für die Bes­tim­mung des berechtigten Inter­ess­es haben die Gerichte zu beacht­en, dass sowohl die Recht­spo­si­tion des Ver­mi­eters als auch das vom Ver­mi­eter abgeleit­ete Besitzrecht des Mieters von der ver­fas­sungsrechtlichen Eigen­tums­garantie geschützt sind. All­ge­mein verbindliche Betra­ch­tun­gen ver­bi­eten sich dabei.

Allerd­ings geben die typ­isierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB einen ersten Anhalt für die erforder­liche Inter­essen­be­w­er­tung und ‑abwä­gung. Will der Ver­mi­eter aus nachvol­lziehbaren und vernün­fti­gen Grün­den die Woh­nung selb­st — auss­chließlich oder über­wiegend — zu Wohnzweck­en nutzen oder sie hier­für den im Gesetz genan­nten Ange­höri­gen zur Ver­fü­gung stellen, reicht bere­its ein ern­sthafter Nutzungsentschluss für ein vor­rangiges Erlan­gungsin­ter­esse des Ver­mi­eters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dem – von nachvol­lziehbaren und vernün­fti­gen Grün­den getra­ge­nen — wirtschaftlichen Ver­w­er­tungsin­ter­esse eines Ver­mi­eters, etwa durch Veräußerung oder Abriss für einen Neubau, bil­ligt das Gesetz hinge­gen nur aus­nahm­sweise dann Vor­rang zu, wenn der Ver­mi­eter bei Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es erhe­bliche Nachteile erlei­den würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das Inter­esse des Ver­mi­eters, die betr­e­f­fende Woh­nung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zweck­en selb­st zu nutzen, ist von der Inter­essen­lage her regelmäßig zwis­chen den genan­nten typ­isierten Regeltatbestän­den anzusiedeln. Auch insoweit ver­bi­etet sich zwar eine Fes­tle­gung all­ge­mein verbindlich­er Grund­sätze. Es lassen sich allerd­ings anhand bes­timmter Fall­grup­pen grobe Leitlin­ien bilden:

So weist der Entschluss eines Ver­mi­eters, die Miet­woh­nung nicht nur zu Wohnzweck­en zu beziehen, son­dern dort zugle­ich über­wiegend ein­er geschäftlichen Tätigkeit nachzuge­hen (sog. Mis­chnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbe­darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestal­tun­gen in der Woh­nung auch einen per­sön­lichen Lebens­mit­telpunkt begrün­den will. In diesen Fällen wird es regelmäßig aus­re­ichen, dass dem Ver­mi­eter bei ver­wehrtem Bezug ein beacht­enswert­er Nachteil entstünde — was bei ein­er auf nachvol­lziehbaren und vernün­fti­gen Erwä­gun­gen der Lebens- und Beruf­s­pla­nung des Ver­mi­eters häu­fig der Fall sein dürfte. Entsprechen­des gilt, wenn die Mis­chnutzung durch den Ehe­gat­ten oder Lebenspart­ner des Ver­mi­eters erfol­gen soll.

Dage­gen weisen Fälle, in denen der Ver­mi­eter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Woh­nung auss­chließlich zu geschäftlichen Zweck­en nutzen möchte, eine größere Nähe zur Ver­w­er­tungskündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Grün­den von seinem räum­lichen Lebens­mit­telpunkt ver­drängt wer­den soll, muss der Fortbe­stand des Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es für den Ver­mi­eter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andern­falls nicht rentabel durchge­führt wer­den kön­nte oder die konkrete Lebens­gestal­tung die Nutzung der Miet­woh­nung erfordert (z.B. gesund­heitliche Ein­schränkun­gen, Betreu­ung von Kindern oder pflegebedürfti­gen Per­so­n­en).

Gemessen hier­an ist im vor­liegen­den Fall ein berechtigtes Inter­esse der Klägerin an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es nicht gegeben, denn auf­grund der beab­sichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehe­mannes hätte die Klägerin andern­falls entste­hende Nachteile von einigem Gewicht dar­legen müssen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin oder ihr Ehe­mann durch eine Aus­lagerung eines größeren Teils des (teil­weise dreißig Jahre zurück­re­ichen­den) Aktenbe­stands in andere, etwas ent­fer­n­ter gele­gene Räum­lichkeit­en eine wirtschaftliche Ein­buße von einigem Gewicht oder ein die Organ­i­sa­tion des Unternehmens nicht uner­he­blich beein­trächti­gen­der Nachteil entste­hen würde und sie deshalb auf die beab­sichtigte Nutzung der Miet­woh­nung — bis­lang per­sön­lich­er Lebens­mit­telpunkt des Beklagten — angewiesen wären.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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