(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung erneut mit der Fra­ge befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­mie­ter nach der Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB — hier zwecks Durch­füh­rung eines sozia­len Wohn­grup­pen­pro­jekts durch einen Drit­ten — wirk­sam ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 10.05.2017 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 292/15.

  • Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf:

Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 1996 Mie­ter einer in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus gele­ge­nen Woh­nung in Ros­tock, die sie vom Rechts­vor­gän­ger des Klä­gers ange­mie­tet haben. Das Haus­grund­stück, das im Jahr 2014 vom Klä­ger — einem ein­ge­tra­ge­nen Ver­ein — erwor­ben wur­de, ist außer­dem mit einer Scheu­ne und einem Neben­ge­bäu­de bebaut. Nach der Dar­stel­lung des Klä­gers sind sämt­li­che Gebäu­de sanie­rungs­be­dürf­tig.

Der Klä­ger ist zugleich an einer Gesell­schaft (GmbH) betei­ligt, die Trä­ge­rin viel­fäl­ti­ger Ein­rich­tun­gen mit umfas­sen­der medi­zi­ni­scher, sozia­ler, päd­ago­gi­scher und reha­bi­li­ta­ti­ver Betreu­ung ist. Die­se beab­sich­tigt, die Gebäu­de unter Nut­zung von För­der­mit­teln (Inves­ti­ti­ons­be­trag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohn­platz) und ohne finan­zi­el­le Belas­tung für den Klä­ger im Rah­men eines “Arbeits- und Lebens­pro­jekts” zu sanie­ren und umzu­bau­en. Dabei sol­len im bis­he­ri­gen Mehr­fa­mi­li­en­haus und in der Scheu­ne psy­cho­so­zia­le Wohn­grup­pen mit ins­ge­samt 23 Wohn­plät­zen und im Neben­ge­bäu­de eine Tisch­le­rei und Grün­holz­werk­statt unter­ge­bracht wer­den. Der Klä­ger möch­te das Grund­stück zur Ver­wirk­li­chung die­ses Pro­jekts an die Gesell­schaft ver­mie­ten.

Mit Schrei­ben vom 1. August 2013 kün­dig­te der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis mit den Beklag­ten nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB und begrün­de­te dies damit, dass andern­falls das geplan­te Arbeits- und Lebens­pro­jekt nicht rea­li­siert wer­den kön­ne. Denn die Zah­lung eines Inves­ti­ti­ons­zu­schus­ses von 2,1 Mio. € sei unab­ding­bar mit der Schaf­fung der Wohn­plät­ze auch im Wohn­ge­bäu­de ver­bun­den. Die Beklag­ten wider­spra­chen der Kün­di­gung und mach­ten gel­tend, ein Kün­di­gungs­grund lie­ge nicht vor.

Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge hat­te in der ers­ten Instanz Erfolg. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt das erst­in­stanz­li­che Urteil aller­dings abge­än­dert und die Kla­ge abge­wie­sen, da der Klä­ger nicht ansatz­wei­se dar­ge­legt habe, wel­che Nach­tei­le ihm selbst — und nicht der Gesell­schaft — droh­ten, wenn das Pro­jekt unter Aus­spa­rung der Woh­nung der Beklag­ten umge­setzt wür­de.

Zum Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Beru­fungs­ge­richt war mit der Umset­zung des Pro­jekts unab­hän­gig von den drei für die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung geplan­ten Wohn­grup­pen­plät­zen bereits begon­nen wor­den. Es wur­den nicht nur das Neben­ge­bäu­de, son­dern auch ein­zel­ne Räu­me des Wohn­hau­ses nach ihrer Sanie­rung schon zweck­ent­spre­chend genutzt.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die streit­ge­gen­ständ­li­che Kün­di­gung unwirk­sam ist, weil weder der vom Klä­ger gel­tend gemach­te Kün­di­gungs­tat­be­stand der Ver­wer­tungs­kün­di­gung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vor­liegt noch ein berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gege­ben ist. Der Klä­ger wür­de durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses mit den Beklag­ten — selbst wenn man ihm zusätz­lich zu sei­nen wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen die Beru­fung auf die von der Gesell­schaft ver­folg­ten gemein­nüt­zi­gen Inter­es­sen gestat­te­te —  kei­nen Nach­teil “von eini­gem Gewicht” erlei­den. Damit über­trägt der Senat sei­ne im Urteil vom 29. März 2017 ent­wi­ckel­te Recht­spre­chung zu den Anfor­de­run­gen an die Anwen­dung der Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einem Geschäfts­be­darf des Ver­mie­ters (VIII ZR 45/16, noch nicht ver­öf­fent­licht; Pres­se­mit­tei­lung Nr. 43/2017) auf wei­te­re Fäl­le des Nut­zungs­be­darfs des Ver­mie­ters.

Auch im nun ent­schie­de­nen Fall war einer der typi­sier­ten Regel­tat­be­stän­de des § 573 Abs. 2 BGB, in denen der Gesetz­ge­ber für die prak­tisch bedeut­sams­ten Fall­grup­pen selbst gere­gelt hat, unter wel­chen Umstän­den dem Erlan­gungs­wunsch des Ver­mie­ters Vor­rang vor dem Bestand­in­ter­es­se des Mie­ters zukommt, nicht ein­schlä­gig. Der vom Klä­ger zusätz­lich zur Gene­ral­klau­sel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB benann­te Kün­di­gungs­tat­be­stand der Ver­wer­tungs­kün­di­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) setzt vor­aus, dass der Ver­mie­ter durch den Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses an einer Rea­li­sie­rung des dem Grund­stück inne­woh­nen­den mate­ri­el­len Werts, was in ers­ter Linie durch Ver­mie­tung und Ver­äu­ße­rung geschieht, gehin­dert ist. Nach eige­nen Anga­ben hegt der Klä­ger jedoch über­haupt nicht die Erwar­tung, durch die Ver­mie­tung des — nach der Sanie­rung im Wert gestie­ge­nen Grund­stücks — an die Gesell­schaft höhe­re Miet­ein­nah­men zu erzie­len, son­dern ver­folgt viel­mehr die Absicht, das Anwe­sen der gewerb­li­chen Nut­zung zur Umset­zung eines sozi­al­po­li­tisch erwünsch­ten Zwecks zuzu­füh­ren. Damit schied schon man­gels wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tungs­ab­sicht eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Bei Anwen­dung der danach allein noch in Betracht kom­men­den Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ver­langt das Gesetz eine ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Fest­stel­lung und Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Belan­ge der betrof­fe­nen Miet­ver­trags­par­tei­en. Für die Bestim­mung des berech­tig­ten Inter­es­ses haben die Gerich­te zu beach­ten, dass sowohl die Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters als auch das vom Ver­mie­ter abge­lei­te­te Besitz­recht des Mie­ters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschützt sind. All­ge­mein ver­bind­li­che Betrach­tun­gen ver­bie­ten sich dabei.

Wie der Senat bereits in sei­nem Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16; Pres­se­mit­tei­lung Nr. 43/2017) ent­schie­den hat, geben die typi­sier­ten Regel­tat­be­stän­de des § 573 Abs. 2 BGB aller­dings einen ers­ten Anhalt für die erfor­der­li­che Inter­es­sen­be­wer­tung und ‑abwä­gung. Die für die Aner­ken­nung eines berech­tig­ten Inter­es­ses im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erfor­der­li­che Gewich­tig­keit der gel­tend gemach­ten Belan­ge ist zunächst davon abhän­gig, mit wel­chem Regel­tat­be­stand das gel­tend gemach­te Inter­es­se am ehes­ten ver­gleich­bar ist. Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen reicht es in den Fäl­len, in denen das vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­te Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses eine grö­ße­re Nähe zum Eigen­be­darf­s­tat­be­stand auf­weist, regel­mä­ßig aus, dass die Vor­ent­hal­tung der Mieträu­me für den Ver­mie­ter einen beach­tens­wer­ten Nach­teil begrün­det. Ist das ange­führ­te Inter­es­se dage­gen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfass­ten wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung ver­gleich­bar, muss der Fort­be­stand des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses für den Ver­mie­ter einen Nach­teil von eini­gem Gewicht dar­stel­len, der je nach Fall­ge­stal­tung auch die Inten­si­tät eines erheb­li­chen Nach­teils im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfor­dern kann.

Gemes­sen hier­an ist im vor­lie­gen­den Fall ein berech­tig­tes Inter­es­se des Klä­gers an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht gege­ben. Dabei kann letzt­lich sogar offen blei­ben, ob sich der Klä­ger als pri­va­ter Ver­mie­ter über­haupt auf die Gemein­nüt­zig­keit des von der Gesell­schaft (GmbH) — und damit von einer juris­ti­schen Per­son, mit der er nur gesell­schafts­ver­trag­lich ver­bun­den ist — ver­folg­ten Pro­jekts beru­fen kann. In die­sem Fall wäre sein Inter­es­se zwar (auch) dar­auf gerich­tet, psy­cho­so­zia­le Wohn­grup­pen­plät­ze ein­zu­rich­ten, also am Ende die Miet­woh­nung aus Grün­den der Gemein­nüt­zig­keit wie­der­um Wohn­zwe­cken (ein­schließ­lich einer umfas­sen­den Betreu­ung) zuzu­füh­ren. Inso­fern bleibt der per­so­na­le Ein­schlag des Nut­zungs­in­ter­es­ses jedoch deut­lich hin­ter dem der Eigen­be­darfs­kün­di­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück. Dane­ben ver­folgt der Klä­ger auch (signi­fi­kan­te) wirt­schaft­li­che Inter­es­sen. Zwar strebt er nicht die Erzie­lung höhe­rer Mie­ten an, er will aber eige­ne Auf­wen­dun­gen für die erfor­der­li­chen Sanie­rungs- und Umbau­maß­nah­men erspa­ren, indem er das Grund­stück der Gesell­schaft zur Ver­wirk­li­chung des von die­ser geplan­ten — und inzwi­schen auch teil­wei­se bereits umge­setz­ten — Pro­jekts zur gewerb­li­chen Nut­zung über­lässt. Außer­dem ist er als Gesell­schaf­ter an einem mög­li­chen Gewinn betei­ligt.

Ins­ge­samt weist die vom Klä­ger gel­tend gemach­te Inter­es­sen­la­ge damit eine grö­ße­re Nähe zur Ver­wer­tungs­kün­di­gung auf, so dass für die Annah­me eines berech­tig­ten Inter­es­ses an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses erfor­der­lich ist, dass der Ver­mie­ter durch die Vor­ent­hal­tung der Mieträu­me einen Nach­teil von eini­gem Gewicht erlei­det. Die­se Schwel­le errei­chen die vom Klä­ger auf­ge­führ­ten Grün­de jedoch nicht. Ins­be­son­de­re gefähr­det die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nach den vom Beru­fungs­ge­richt ver­fah­rens­feh­ler­frei getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen die Finan­zie­rung und Ver­wirk­li­chung des Gesamt­pro­jekts nicht, son­dern führt ledig­lich dazu, dass drei von ins­ge­samt drei­und­zwan­zig geplan­ten Wohn­grup­pen­plät­zen nicht geschaf­fen wer­den kön­nen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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