(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraus­set­zun­gen die Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es durch den Ver­mi­eter nach der Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB — hier zwecks Durch­führung eines sozialen Wohn­grup­pen­pro­jek­ts durch einen Drit­ten — wirk­sam ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10.05.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 292/15.

  • Sachver­halt und Prozessver­lauf:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter ein­er in einem Mehrfam­i­lien­haus gele­ge­nen Woh­nung in Ros­tock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Haus­grund­stück, das im Jahr 2014 vom Kläger — einem einge­tra­ge­nen Vere­in — erwor­ben wurde, ist außer­dem mit ein­er Sche­une und einem Nebenge­bäude bebaut. Nach der Darstel­lung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungs­bedürftig.

Der Kläger ist zugle­ich an ein­er Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Ein­rich­tun­gen mit umfassender medi­zinis­ch­er, sozialer, päd­a­gogis­ch­er und reha­bil­i­ta­tiv­er Betreu­ung ist. Diese beab­sichtigt, die Gebäude unter Nutzung von För­der­mit­teln (Investi­tions­be­trag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohn­platz) und ohne finanzielle Belas­tung für den Kläger im Rah­men eines “Arbeits- und Leben­spro­jek­ts” zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bish­eri­gen Mehrfam­i­lien­haus und in der Sche­une psy­chosoziale Wohn­grup­pen mit ins­ge­samt 23 Wohn­plätzen und im Nebenge­bäude eine Tis­chlerei und Grün­holzw­erk­statt unterge­bracht wer­den. Der Kläger möchte das Grund­stück zur Ver­wirk­lichung dieses Pro­jek­ts an die Gesellschaft ver­mi­eten.

Mit Schreiben vom 1. August 2013 kündigte der Kläger das Mietver­hält­nis mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB und begrün­dete dies damit, dass andern­falls das geplante Arbeits- und Leben­spro­jekt nicht real­isiert wer­den könne. Denn die Zahlung eines Investi­tion­szuschuss­es von 2,1 Mio. € sei unab­d­ing­bar mit der Schaf­fung der Wohn­plätze auch im Wohnge­bäude ver­bun­den. Die Beklagten wider­sprachen der Kündi­gung und macht­en gel­tend, ein Kündi­gungs­grund liege nicht vor.

Die auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung gerichtete Klage hat­te in der ersten Instanz Erfolg. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht das erstin­stan­zliche Urteil allerd­ings abgeän­dert und die Klage abgewiesen, da der Kläger nicht ansatzweise dargelegt habe, welche Nachteile ihm selb­st — und nicht der Gesellschaft — dro­ht­en, wenn das Pro­jekt unter Auss­parung der Woh­nung der Beklagten umge­set­zt würde.

Zum Zeit­punkt der let­zten mündlichen Ver­hand­lung vor dem Beru­fungs­gericht war mit der Umset­zung des Pro­jek­ts unab­hängig von den drei für die stre­it­ge­gen­ständliche Woh­nung geplanten Wohn­grup­pen­plätzen bere­its begonnen wor­den. Es wur­den nicht nur das Nebenge­bäude, son­dern auch einzelne Räume des Wohn­haus­es nach ihrer Sanierung schon zweck­entsprechend genutzt.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die stre­it­ge­gen­ständliche Kündi­gung unwirk­sam ist, weil wed­er der vom Kläger gel­tend gemachte Kündi­gungstatbe­stand der Ver­w­er­tungskündi­gung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vor­liegt noch ein berechtigtes Inter­esse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Der Kläger würde durch die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es mit den Beklagten — selb­st wenn man ihm zusät­zlich zu seinen wirtschaftlichen Inter­essen die Beru­fung auf die von der Gesellschaft ver­fol­gten gemein­nützi­gen Inter­essen ges­tat­tete —  keinen Nachteil “von einigem Gewicht” erlei­den. Damit überträgt der Sen­at seine im Urteil vom 29. März 2017 entwick­elte Recht­sprechung zu den Anforderun­gen an die Anwen­dung der Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einem Geschäfts­be­darf des Ver­mi­eters (VIII ZR 45/16, noch nicht veröf­fentlicht; Pressemit­teilung Nr. 43/2017) auf weit­ere Fälle des Nutzungs­be­darfs des Ver­mi­eters.

Auch im nun entsch­iede­nen Fall war ein­er der typ­isierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, in denen der Geset­zge­ber für die prak­tisch bedeut­sam­sten Fall­grup­pen selb­st geregelt hat, unter welchen Umstän­den dem Erlan­gungswun­sch des Ver­mi­eters Vor­rang vor dem Bestand­in­ter­esse des Mieters zukommt, nicht ein­schlägig. Der vom Kläger zusät­zlich zur Gen­er­alk­lausel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB benan­nte Kündi­gungstatbe­stand der Ver­w­er­tungskündi­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) set­zt voraus, dass der Ver­mi­eter durch den Fortbe­stand des Mietver­hält­niss­es an ein­er Real­isierung des dem Grund­stück innewohnen­den materiellen Werts, was in erster Lin­ie durch Ver­mi­etung und Veräußerung geschieht, gehin­dert ist. Nach eige­nen Angaben hegt der Kläger jedoch über­haupt nicht die Erwartung, durch die Ver­mi­etung des — nach der Sanierung im Wert gestiege­nen Grund­stücks — an die Gesellschaft höhere Mietein­nah­men zu erzie­len, son­dern ver­fol­gt vielmehr die Absicht, das Anwe­sen der gewerblichen Nutzung zur Umset­zung eines sozialpoli­tisch erwün­scht­en Zwecks zuzuführen. Damit schied schon man­gels wirtschaftlich­er Ver­w­er­tungsab­sicht eine Ver­w­er­tungskündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Bei Anwen­dung der danach allein noch in Betra­cht kom­menden Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ver­langt das Gesetz eine einzelfall­be­zo­gene Fest­stel­lung und Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Belange der betrof­fe­nen Mietver­tragsparteien. Für die Bes­tim­mung des berechtigten Inter­ess­es haben die Gerichte zu beacht­en, dass sowohl die Recht­spo­si­tion des Ver­mi­eters als auch das vom Ver­mi­eter abgeleit­ete Besitzrecht des Mieters von der ver­fas­sungsrechtlichen Eigen­tums­garantie geschützt sind. All­ge­mein verbindliche Betra­ch­tun­gen ver­bi­eten sich dabei.

Wie der Sen­at bere­its in seinem Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16; Pressemit­teilung Nr. 43/2017) entsch­ieden hat, geben die typ­isierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB allerd­ings einen ersten Anhalt für die erforder­liche Inter­essen­be­w­er­tung und ‑abwä­gung. Die für die Anerken­nung eines berechtigten Inter­ess­es im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforder­liche Gewichtigkeit der gel­tend gemacht­en Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbe­stand das gel­tend gemachte Inter­esse am ehesten ver­gle­ich­bar ist. Aus­ge­hend von diesen Grund­sätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Ver­mi­eter gel­tend gemachte Inter­esse an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es eine größere Nähe zum Eigenbe­darf­s­tatbe­stand aufweist, regelmäßig aus, dass die Voren­thal­tung der Mieträume für den Ver­mi­eter einen beacht­enswerten Nachteil begrün­det. Ist das ange­führte Inter­esse dage­gen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Ver­w­er­tung ver­gle­ich­bar, muss der Fortbe­stand des Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es für den Ver­mi­eter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestal­tung auch die Inten­sität eines erhe­blichen Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordern kann.

Gemessen hier­an ist im vor­liegen­den Fall ein berechtigtes Inter­esse des Klägers an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es nicht gegeben. Dabei kann let­ztlich sog­ar offen bleiben, ob sich der Kläger als pri­vater Ver­mi­eter über­haupt auf die Gemein­nützigkeit des von der Gesellschaft (GmbH) — und damit von ein­er juris­tis­chen Per­son, mit der er nur gesellschaftsver­traglich ver­bun­den ist — ver­fol­gten Pro­jek­ts berufen kann. In diesem Fall wäre sein Inter­esse zwar (auch) darauf gerichtet, psy­chosoziale Wohn­grup­pen­plätze einzuricht­en, also am Ende die Miet­woh­nung aus Grün­den der Gemein­nützigkeit wiederum Wohnzweck­en (ein­schließlich ein­er umfassenden Betreu­ung) zuzuführen. Insofern bleibt der per­son­ale Ein­schlag des Nutzungsin­ter­ess­es jedoch deut­lich hin­ter dem der Eigenbe­darf­skündi­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück. Daneben ver­fol­gt der Kläger auch (sig­nifikante) wirtschaftliche Inter­essen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höher­er Mieten an, er will aber eigene Aufwen­dun­gen für die erforder­lichen Sanierungs- und Umbau­maß­nah­men ers­paren, indem er das Grund­stück der Gesellschaft zur Ver­wirk­lichung des von dieser geplanten — und inzwis­chen auch teil­weise bere­its umge­set­zten — Pro­jek­ts zur gewerblichen Nutzung über­lässt. Außer­dem ist er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

Ins­ge­samt weist die vom Kläger gel­tend gemachte Inter­essen­lage damit eine größere Nähe zur Ver­w­er­tungskündi­gung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Inter­ess­es an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es erforder­lich ist, dass der Ver­mi­eter durch die Voren­thal­tung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erlei­det. Diese Schwelle erre­ichen die vom Kläger aufge­führten Gründe jedoch nicht. Ins­beson­dere gefährdet die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es nach den vom Beru­fungs­gericht ver­fahrens­fehler­frei getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen die Finanzierung und Ver­wirk­lichung des Gesamt­pro­jek­ts nicht, son­dern führt lediglich dazu, dass drei von ins­ge­samt dreiundzwanzig geplanten Wohn­grup­pen­plätzen nicht geschaf­fen wer­den kön­nen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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