(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob schw­er­wiegende per­sön­liche Härte­gründe auf Seit­en des Mieters im Einzelfall zur Folge haben kön­nen, dass ein wichtiger Grund für eine außeror­dentliche Kündi­gung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz ein­er erhe­blichen Pflichtver­let­zung des Mieters nicht gegeben ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 9.11.2016 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 73/16.

  • Sachver­halt und Prozessver­lauf

Die 97-jährige Beklagte zu 1 hat — zusam­men mit ihrem zwis­chen­zeitlich ver­stor­be­nen Ehe­mann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreiz­im­mer­woh­nung in München und im Jahr 1963 zusät­zlich eine in dem­sel­ben Gebäude und Stock­w­erk gele­gene Einz­im­mer­woh­nung angemietet. Die (bet­tlägerige) Beklagte zu 1 bewohnt die Dreiz­im­mer­woh­nung und ste­ht seit eini­gen Jahren auf­grund ein­er Demen­z­erkrankung unter Betreu­ung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einz­im­mer­woh­nung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreuer der Beklagten zu 1 und pflegt sie ganztägig. Im Jahr 2015 äußerte der Beklagte zu 2 in mehreren Schreiben an die Hausver­wal­tung grobe Belei­di­gun­gen gegenüber der Klägerin. Die Klägerin sprach daraufhin die frist­lose Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus.

Das Amts­gericht hat die Räu­mungsklage abgewiesen. Auf die Beru­fung der Klägerin hat das Landgericht ihr allerd­ings stattgegeben. Bei der­art groben Belei­di­gun­gen liege die Unzu­mut­barkeit ein­er Fort­set­zung des Mietver­trages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten zu 1 vorge­bracht­en per­sön­lichen Härte­gründe kön­nten erst im Rah­men ein­er späteren Zwangsvoll­streck­ung im Wege eines Voll­streck­ungss­chutzantrags nach § 765a ZPO geprüft wer­den Mit der vom Sen­at zuge­lasse­nen Revi­sion begehren die Beklagten die Wieder­her­stel­lung des erstin­stan­zlichen Urteils.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat in sein­er heuti­gen Entschei­dung unter­strichen, dass zu den bei der Gesamtab­wä­gung ein­er nach der Gen­er­alk­lausel des § 543 Abs. 1 BGB erk­lärten frist­losen Kündi­gung zu berück­sichti­gen­den Umstän­den des Einzelfalls ohne weit­eres auch schw­er­wiegende per­sön­liche Härte­gründe auf Seit­en des Mieters gehören.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt aus­drück­lich eine Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Inter­essen der Mietver­tragsparteien und eine Berück­sich­ti­gung aller Umstände des Einzelfall­es vor. Die Abwä­gung auf bes­timmte Gesicht­spunk­te zu beschränken und deren Berück­sich­ti­gung — wie das Beru­fungs­gericht — auf das Voll­streck­ungsver­fahren zu ver­schieben, ver­bi­etet sich mithin bere­its auf­grund der ein­deuti­gen geset­zlichen Regelung. Bei dro­hen­den schw­er­wiegen­den Gesund­heits­beein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerichte zudem ver­fas­sungsrechtlich gehal­ten, ihre Entschei­dung auf eine tragfähige Grund­lage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwä­gung der wider­stre­i­t­en­den Inter­essen hin­re­ichend Rech­nung zu tra­gen. Das kann bei der Gesamtab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben — was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außeror­dentliche Kündi­gung wegen beson­ders schw­er­wiegen­der per­sön­lich­er Härte­gründe auf Seit­en des Mieters trotz sein­er erhe­blichen Pflichtver­let­zung nicht vor­liegt. Das Beru­fungs­gericht hätte insoweit dem Vor­trag der Beklagten nachge­hen müssen, wonach die Beklagte zu 1 auf die Betreu­ung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bish­eri­gen häus­lichen Umge­bung angewiesen und bei einem Wech­sel der Betreu­ungsper­son oder einem Umzug schw­erst­wiegende Gesund­heitss­chä­den zu besor­gen seien.

Der Sen­at hat deshalb Beru­fung­surteil aufge­hoben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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