(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, ob schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters im Ein­zel­fall zur Fol­ge haben kön­nen, dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung im Sin­ne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters nicht gege­ben ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 9.11.2016 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 73/16.

  • Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf

Die 97-jäh­ri­ge Beklag­te zu 1 hat — zusam­men mit ihrem zwi­schen­zeit­lich ver­stor­be­nen Ehe­mann – im Jahr 1955 von den Rechts­vor­gän­gern der Klä­ge­rin eine Drei­zim­mer­woh­nung in Mün­chen und im Jahr 1963 zusätz­lich eine in dem­sel­ben Gebäu­de und Stock­werk gele­ge­ne Ein­zim­mer­woh­nung ange­mie­tet. Die (bett­lä­ge­ri­ge) Beklag­te zu 1 bewohnt die Drei­zim­mer­woh­nung und steht seit eini­gen Jah­ren auf­grund einer Demenz­er­kran­kung unter Betreu­ung. Der Beklag­te zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Ein­zim­mer­woh­nung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreu­er der Beklag­ten zu 1 und pflegt sie ganz­tä­gig. Im Jahr 2015 äußer­te der Beklag­te zu 2 in meh­re­ren Schrei­ben an die Haus­ver­wal­tung gro­be Belei­di­gun­gen gegen­über der Klä­ge­rin. Die Klä­ge­rin sprach dar­auf­hin die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus.

Das Amts­ge­richt hat die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt ihr aller­dings statt­ge­ge­ben. Bei der­art gro­ben Belei­di­gun­gen lie­ge die Unzu­mut­bar­keit einer Fort­set­zung des Miet­ver­tra­ges für die Klä­ge­rin auf der Hand. Die von der Beklag­ten zu 1 vor­ge­brach­ten per­sön­li­chen Här­te­grün­de könn­ten erst im Rah­men einer spä­te­ren Zwangs­voll­stre­ckung im Wege eines Voll­stre­ckungs­schutz­an­trags nach § 765a ZPO geprüft wer­den Mit der vom Senat zuge­las­se­nen Revi­si­on begeh­ren die Beklag­ten die Wie­der­her­stel­lung des erst­in­stanz­li­chen Urteils.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat in sei­ner heu­ti­gen Ent­schei­dung unter­stri­chen, dass zu den bei der Gesamt­ab­wä­gung einer nach der Gene­ral­klau­sel des § 543 Abs. 1 BGB erklär­ten frist­lo­sen Kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen­den Umstän­den des Ein­zel­falls ohne wei­te­res auch schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters gehö­ren.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt aus­drück­lich eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en und eine Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les vor. Die Abwä­gung auf bestimm­te Gesichts­punk­te zu beschrän­ken und deren Berück­sich­ti­gung — wie das Beru­fungs­ge­richt — auf das Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu ver­schie­ben, ver­bie­tet sich mit­hin bereits auf­grund der ein­deu­ti­gen gesetz­li­chen Rege­lung. Bei dro­hen­den schwer­wie­gen­den Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerich­te zudem ver­fas­sungs­recht­lich gehal­ten, ihre Ent­schei­dung auf eine trag­fä­hi­ge Grund­la­ge zu stel­len und die­sen Gefah­ren bei der Abwä­gung der wider­strei­ten­den Inter­es­sen hin­rei­chend Rech­nung zu tra­gen. Das kann bei der Gesamt­ab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Fol­ge haben — was vom Gericht im Ein­zel­fall zu prü­fen ist -, dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen beson­ders schwer­wie­gen­der per­sön­li­cher Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters trotz sei­ner erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung nicht vor­liegt. Das Beru­fungs­ge­richt hät­te inso­weit dem Vor­trag der Beklag­ten nach­ge­hen müs­sen, wonach die Beklag­te zu 1 auf die Betreu­ung durch den Beklag­ten zu 2 in ihrer bis­he­ri­gen häus­li­chen Umge­bung ange­wie­sen und bei einem Wech­sel der Betreu­ungs­per­son oder einem Umzug schwerst­wie­gen­de Gesund­heits­schä­den zu besor­gen sei­en.

Der Senat hat des­halb Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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