(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat – unter teil­wei­ser Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung – ent­schie­den, dass eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB auf der Basis der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che zu erfol­gen hat, unab­hän­gig davon, ob im Miet­ver­trag eine abwei­chen­de Wohn­flä­che ange­ge­ben und wie hoch die Abwei­chung von der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 18.11.2015 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 266/14.

  • Der Sach­ver­halt:

Der Beklag­te ist Mie­ter einer 5-Zim­mer-Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin. Im Miet­ver­trag sind die Wohn­flä­che mit 156,95 qm und die monat­li­che Mie­te mit 811,81 DM ange­ge­ben. Tat­säch­lich beträgt die Wohn­flä­che 210,43 qm.

Die Klä­ge­rin ver­langt vom Beklag­ten die Zustim­mung zur Erhö­hung der der­zei­ti­gen Brut­to­kalt­mie­te von 629,75 € auf ins­ge­samt 937,52 €. Dies begrün­det sie damit, dass sie nach den all­ge­mei­nen Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten zu einer Erhö­hung der momen­tan geschul­de­ten Mie­te um 15 % (94,46 €) sowie dar­über hin­aus wegen einer Über­schrei­tung der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um 33,95 % zu einer ent­spre­chen­den wei­te­ren Anhe­bung berech­tigt sei. Der beklag­te Mie­ter hat nur einer Miet­erhö­hung um 94,46 € zuge­stimmt Die auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung um wei­te­re 213,31 € gerich­te­te Kla­ge der Ver­mie­te­rin ist in den Vor­in­stan­zen abge­wie­sen wor­den.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te kei­nen Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat hat ent­schie­den, dass es im Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren nach § 558 BGB nur auf die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße ankommt. § 558 BGB soll es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen, eine ange­mes­se­ne, am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te Mie­te zu erzie­len. Für den Ver­gleich ist des­halb allein der objek­ti­ve Wohn­wert der zur Miet­erhö­hung anste­hen­den Woh­nung maß­geb­lich, wäh­rend etwai­ge Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en über die Woh­nungs­grö­ße im Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren kei­ne Rol­le spie­len kön­nen, denn sonst wür­den nicht die tat­säch­li­chen, son­dern ver­trag­lich fin­gier­te Umstän­de berück­sich­tigt. An sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung, dass der Ver­mie­ter sich an einer im Miet­ver­trag zu nied­rig ange­ge­be­nen Wohn­flä­che fest­hal­ten las­sen muss, wenn die Abwei­chung nicht mehr als zehn Pro­zent beträgt. hält der Senat des­halb nicht mehr fest. Ent­spre­chen­des gilt für den umge­kehr­ten Fall, dass die Wohn­flä­che im Miet­ver­trag zu groß ange­ge­ben ist; hier kann der Ver­mie­ter die Mie­te gemäß § 558 BGB eben­falls nur auf der Grund­la­ge der tat­säch­li­chen (nied­ri­ge­ren) Wohn­flä­che erhö­hen.

Neben der Berück­sich­ti­gung der wirk­li­chen Woh­nungs­grö­ße im Rah­men der all­ge­mei­nen Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten (§ 558 BGB) – das heißt unter Beach­tung der Kap­pungs­gren­ze — besteht für den Ver­mie­ter kei­ne wei­te­re Mög­lich­keit der ein­sei­ti­gen Mietan­pas­sung. Ins­be­son­de­re ergibt sich aus einer unzu­tref­fen­den Wohn­flä­chen­an­ga­be im Miet­ver­trag noch kein Anwen­dungs­fall eines Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge (§ 313 BGB). Dem steht bereits ent­ge­gen, dass die zutref­fen­de Ermitt­lung der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che regel­mä­ßig in die Risi­ko­sphä­re des Ver­mie­ters fällt.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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