(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat – unter teil­weis­er Auf­gabe sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung – entsch­ieden, dass eine Mieter­höhung nach § 558 BGB auf der Basis der tat­säch­lichen Wohn­fläche zu erfol­gen hat, unab­hängig davon, ob im Mietver­trag eine abwe­ichende Wohn­fläche angegeben und wie hoch die Abwe­ichung von der tat­säch­lichen Wohn­fläche ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 18.11.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 266/14.

  • Der Sachver­halt:

Der Beklagte ist Mieter ein­er 5‑Z­im­mer-Woh­nung der Klägerin in Berlin. Im Mietver­trag sind die Wohn­fläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tat­säch­lich beträgt die Wohn­fläche 210,43 qm.

Die Klägerin ver­langt vom Beklagten die Zus­tim­mung zur Erhöhung der derzeit­i­gen Brut­tokalt­mi­ete von 629,75 € auf ins­ge­samt 937,52 €. Dies begrün­det sie damit, dass sie nach den all­ge­meinen Mieter­höhungsvorschriften zu ein­er Erhöhung der momen­tan geschulde­ten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hin­aus wegen ein­er Über­schre­itung der ver­traglich vere­in­barten Wohn­fläche um 33,95 % zu ein­er entsprechen­den weit­eren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur ein­er Mieter­höhung um 94,46 € zuges­timmt Die auf Zus­tim­mung zu ein­er Mieter­höhung um weit­ere 213,31 € gerichtete Klage der Ver­mi­eterin ist in den Vorin­stanzen abgewiesen wor­den.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion der Klägerin hat­te keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at hat entsch­ieden, dass es im Mieter­höhungsver­fahren nach § 558 BGB nur auf die tat­säch­liche Woh­nungs­größe ankommt. § 558 BGB soll es dem Ver­mi­eter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt ori­en­tierte Miete zu erzie­len. Für den Ver­gle­ich ist deshalb allein der objek­tive Wohn­wert der zur Mieter­höhung anste­hen­den Woh­nung maßge­blich, während etwaige Vere­in­barun­gen der Mietver­tragsparteien über die Woh­nungs­größe im Mieter­höhungsver­fahren keine Rolle spie­len kön­nen, denn son­st wür­den nicht die tat­säch­lichen, son­dern ver­traglich fin­gierte Umstände berück­sichtigt. An sein­er früheren Recht­sprechung, dass der Ver­mi­eter sich an ein­er im Mietver­trag zu niedrig angegebe­nen Wohn­fläche fes­thal­ten lassen muss, wenn die Abwe­ichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Sen­at deshalb nicht mehr fest. Entsprechen­des gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohn­fläche im Mietver­trag zu groß angegeben ist; hier kann der Ver­mi­eter die Miete gemäß § 558 BGB eben­falls nur auf der Grund­lage der tat­säch­lichen (niedrigeren) Wohn­fläche erhöhen.

Neben der Berück­sich­ti­gung der wirk­lichen Woh­nungs­größe im Rah­men der all­ge­meinen Mieter­höhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beach­tung der Kap­pungs­gren­ze — beste­ht für den Ver­mi­eter keine weit­ere Möglichkeit der ein­seit­i­gen Mietan­pas­sung. Ins­beson­dere ergibt sich aus ein­er unzutr­e­f­fend­en Wohn­flächenangabe im Mietver­trag noch kein Anwen­dungs­fall eines Weg­falls der Geschäfts­grund­lage (§ 313 BGB). Dem ste­ht bere­its ent­ge­gen, dass die zutr­e­f­fende Ermit­tlung der tat­säch­lichen Wohn­fläche regelmäßig in die Risikosphäre des Ver­mi­eters fällt.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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Jens Klar­mann
Recht­san­walt
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