(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob der in § 565 BGB vorge­se­hene Schutz des Mieters bei Anmi­etung der Woh­nung von einem gewerblichen Zwis­chen­mi­eter auch für den Fall der Ver­mi­etung der Woh­nung durch eine­Mieter-Selb­sthil­fegenossen­schaft als Zwis­chen­mi­eter an ihre Mit­glieder gilt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 20.01.2016 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 311/14.

  • Der Sachver­halt:

Die Kläger sind Recht­snach­fol­ger ihrer Mut­ter als Eigen­tümer eines mit einem großen Mehrfam­i­lien­haus bebaut­en Grund­stücks in Berlin (Stadt­teil Pren­zlauer Berg), das während des NS-Regimes enteignet wor­den war. Das Haus, in dem seit der Enteig­nung wed­er Instand­hal­tungs- noch Sanierungs­maß­nah­men vorgenom­men wor­den waren, wurde nach der Wiedervere­ini­gung an die Mut­ter der Kläger zurück­über­tra­gen. Diese hat­te zuvor mit der aus den dama­li­gen Nutzern der Woh­nun­gen beste­hen­den Selb­sthil­fegenossen­schaft einen Ver­trag über die Nutzung, Instand­set­zung und Mod­ernisierung des Gebäudes geschlossen. Gemäß diesem Ver­trag sollte die Genossen­schaft mit Hil­fe öffentlich­er Fördergelder umfan­gre­iche Sanierungs­maß­nah­men vornehmen und für die Ver­trags­dauer von 20 Jahre berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mit­gliedern — den bish­eri­gen Nutzern der Woh­nun­gen — abzuschließen. Das von der Genossen­schaft an die Mut­ter der Kläger zu zahlende Nutzungsent­gelt betrug 1,50 DM je qm. Weit­er sah der Ver­trag die Berech­ti­gung der Genossen­schaft vor, nach Ablauf der Ver­trags­dauer von 20 Jahren die bish­eri­gen Nutzer der Woh­nun­gen als Mieter für die jew­eils eigen­genutzte Woh­nung zu benen­nen. Dabei sollte der Eigen­tümer des Haus­es verpflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Stan­dard­for­mu­lar unter Vere­in­barung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete abzuschließen.

In der Fol­gezeit führte die Genossen­schaft die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Mil­lio­nen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigen­leis­tun­gen ent­fiel und im Übri­gen öffentliche Fördergelder ver­wen­det wur­den. Anschließend ver­mi­etete sie die Woh­nun­gen an ihre Mit­glieder zu Mieten zwis­chen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Net­tokalt­mi­eten für die zwis­chen 53 und 159 qm großen Woh­nun­gen liegen dementsprechend zwis­chen 124 und 286 €.

Nach Ablauf der zwanzigjähri­gen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwis­chen den Klägern und den Beklagten zu Mei­n­ungsver­schieden­heit­en darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwis­chen der Genossen­schaft und den Beklagten abgeschlosse­nen Mietverträge als Ver­mi­eter einge­treten sind. Die Beklagten meinen, dies sei der Fall und sie hät­ten daher an die Kläger lediglich die vorste­hend genan­nte bish­erige Miethöhe zu zahlen; eine Mieter­höhung sei nur in den Gren­zen des § 558 BGB auf der Grund­lage des bish­eri­gen Miet­niveaus möglich. Ein vor­prozes­sualer Schriftwech­sel der Parteien über einen etwaigen Neuab­schluss von Mietverträ­gen blieb ohne Erfolg.

Die Klage, mit der die Kläger die Fest­stel­lung begehren, dass zwis­chen ihnen und den Beklagten keine Mietverträge über die jew­eilige Woh­nung beste­hen, blieb in den Vorin­stanzen erfol­g­los. Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te Erfolg.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwis­chen der Genossen­schaft und den Beklagten abgeschlosse­nen Mietverträge einge­treten sind.

  • 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter (hier: die Genossen­schaft) nach dem Mietver­trag den gemieteten Wohn­raum gewerblich einem Drit­ten (hier: den Beklagten) zu Wohnzweck­en weit­er­ver­mi­eten soll. Sie ord­net insoweit an, dass der Ver­mi­eter bei Beendi­gung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwis­chen dem Mieter und dem Drit­ten abgeschlosse­nen Mietver­trag ein­tritt.

Der Sen­at hat entsch­ieden, dass die Voraus­set­zun­gen für einen solchen Ein­tritt der Kläger als Ver­mi­eter hier nicht gegeben sind. Denn bei der im Haupt­mi­etver­trag vorge­se­henen Weit­er­ver­mi­etung an die Mit­glieder der als Zwis­chen­mi­eterin han­del­nden Selb­sthil­fegenossen­schaft han­delt es sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts nicht um eine gewerbliche Weit­er­ver­mi­etung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle ein­er Weit­er­ver­mi­etung durch den Haupt­mi­eter auszudehnen, son­dern nur auf bes­timmte Sachver­halte, die dadurch gekennze­ich­net sind, dass der Eigen­tümer im eige­nen Inter­esse und zum Zwecke des Anbi­etens der Woh­nung auf dem all­ge­meinen Woh­nungs­markt zu üblichen Bedin­gun­gen einen Zwis­chen­mi­eter ein­schal­tet, der mit der Weit­er­ver­mi­etung wiederum eigene wirtschaftliche Inter­essen ver­fol­gt. In einem solchen Fall stellt § 565 BGB den End­mi­eter bei Beendi­gung des Haupt­mi­etver­trages so, als hätte er die Woh­nung direkt vom Ver­mi­eter angemietet und gewährt ihm damit ins­beson­dere auch den sozialen Kündi­gungss­chutz.

Eine grundle­gend andere Inter­essen­lage beste­ht hinge­gen, wenn — wie in dem vom Sen­at heute entsch­iede­nen Fall — der Ver­tragszweck des Haupt­mi­etver­trages nicht die gewerbliche Weit­er­ver­mi­etung ist, son­dern der Zwis­chen­mi­eter mit der Weit­er­ver­mi­etung gemein­nützige, kar­i­ta­tive oder ähn­liche Zwecke — wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Inter­essen der eige­nen Mit­glieder (der Bewohn­er des Gebäudes) durch die aus ihnen beste­hende Selb­sthil­fegenossen­schaft — ver­fol­gt. Denn die Zwis­chen­ver­mi­etung erfol­gt dann vor allem im Inter­esse des End­mi­eters. Da der Zwis­chen­mi­eter in diesem Fall die Inter­essen des End­mi­eters in der Regel bere­its bei der Gestal­tung des Haupt­mi­etver­trags wahrn­immt, beste­ht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hin­aus bei Beendi­gung des Haupt­mi­etver­trages zusät­zlich dadurch zu schützen, dass der Eigen­tümers gemäß § 565 BGB als Ver­mi­eter in den Mietver­trag ein­tritt. Vielmehr sind der­ar­tige Fälle auf­grund des engen Ver­hält­niss­es zwis­chen dem End­mi­eter und dem Zwis­chen­mi­eter eher mit der klas­sis­chen Unter­mi­ete zu ver­gle­ichen, in denen der Unter­mi­eter bei Beendi­gung des Haupt­mi­etver­trages eben­falls keinen Kündi­gungss­chutz genießt.

Im vor­liegen­den Fall diente die Weit­er­ver­mi­etung nicht der Gewin­nerzielung oder son­st einem eige­nen wirtschaftlichen Inter­esse der Genossen­schaft, son­dern vielmehr dem Inter­esse ihrer Mit­glieder — der Bewohn­er des Gebäudes — und der Ver­wirk­lichung eines Sanierungskonzeptes, das zwis­chen den Inter­essen der Eigen­tümer und der bish­eri­gen Nutzer einen Aus­gle­ich unter Zuhil­fe­nahme öffentlich­er Fördergelder her­beiführen sollte. Hier­bei hat die Genossen­schaft bei Abschluss des Haupt­mi­etver­trages die Inter­essen ihrer Mit­glieder, näm­lich der Beklagten als End­mi­eter, wahrgenom­men. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohn­raum den bish­eri­gen Nutzern erhal­ten blieb und diese in der beson­deren Sit­u­a­tion nach der Wiedervere­ini­gung Mietverträge zu ein­er ungewöhn­lich niedri­gen Miete erhiel­ten. Zugle­ich hat sie in dem von ihr abgeschlosse­nen Haupt­mi­etver­trag Vor­sorge dafür getrof­fen, dass die bish­eri­gen Nutzer auch nach Beendi­gung des Haupt­mi­etver­trages zu angemesse­nen Bedin­gun­gen in den Woh­nun­gen bleiben kon­nten.

Bei dieser Sach­lage kommt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts wed­er eine direk­te Anwen­dung des § 565 BGB noch eine analoge Anwen­dung dieser Vorschrift in Betra­cht. Da es kein­er weit­eren Fest­stel­lun­gen bedurfte, hat der Sen­at unter Aufhe­bung des Urteils des Beru­fungs­gerichts in der Sache selb­st entsch­ieden und die mit der Klage erstrebte Fest­stel­lung getrof­fen, dass zwis­chen den Parteien mietver­tragliche Beziehun­gen nicht beste­hen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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