(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, ob der in § 565 BGB vor­ge­se­he­ne Schutz des Mie­ters bei Anmie­tung der Woh­nung von einem gewerb­li­chen Zwi­schen­mie­ter auch für den Fall der Ver­mie­tung der Woh­nung durch eineMie­ter-Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft als Zwi­schen­mie­ter an ihre Mit­glie­der gilt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 20.01.2016 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 311/14.

  • Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ger sind Rechts­nach­fol­ger ihrer Mut­ter als Eigen­tü­mer eines mit einem gro­ßen Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks in Ber­lin (Stadt­teil Prenz­lau­er Berg), das wäh­rend des NS-Regimes ent­eig­net wor­den war. Das Haus, in dem seit der Ent­eig­nung weder Instand­hal­tungs- noch Sanie­rungs­maß­nah­men vor­ge­nom­men wor­den waren, wur­de nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung an die Mut­ter der Klä­ger zurück­über­tra­gen. Die­se hat­te zuvor mit der aus den dama­li­gen Nut­zern der Woh­nun­gen bestehen­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft einen Ver­trag über die Nut­zung, Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung des Gebäu­des geschlos­sen. Gemäß die­sem Ver­trag soll­te die Genos­sen­schaft mit Hil­fe öffent­li­cher För­der­gel­der umfang­rei­che Sanie­rungs­maß­nah­men vor­neh­men und für die Ver­trags­dau­er von 20 Jah­re berech­tigt sein, Miet­ver­trä­ge mit ihren Mit­glie­dern — den bis­he­ri­gen Nut­zern der Woh­nun­gen — abzu­schlie­ßen. Das von der Genos­sen­schaft an die Mut­ter der Klä­ger zu zah­len­de Nut­zungs­ent­gelt betrug 1,50 DM je qm. Wei­ter sah der Ver­trag die Berech­ti­gung der Genos­sen­schaft vor, nach Ablauf der Ver­trags­dau­er von 20 Jah­ren die bis­he­ri­gen Nut­zer der Woh­nun­gen als Mie­ter für die jeweils eigen­ge­nutz­te Woh­nung zu benen­nen. Dabei soll­te der Eigen­tü­mer des Hau­ses ver­pflich­tet sein, mit die­sen Nut­zern Miet­ver­trä­ge nach übli­chem Stan­dard­for­mu­lar unter Ver­ein­ba­rung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te abzu­schlie­ßen.

In der Fol­ge­zeit führ­te die Genos­sen­schaft die Sanie­rung des Gebäu­des mit einem Auf­wand von rund vier Mil­lio­nen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigen­leis­tun­gen ent­fiel und im Übri­gen öffent­li­che För­der­gel­der ver­wen­det wur­den. Anschlie­ßend ver­mie­te­te sie die Woh­nun­gen an ihre Mit­glie­der zu Mie­ten zwi­schen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Net­to­kalt­mie­ten für die zwi­schen 53 und 159 qm gro­ßen Woh­nun­gen lie­gen dem­entspre­chend zwi­schen 124 und 286 €.

Nach Ablauf der zwan­zig­jäh­ri­gen Nut­zungs­zeit im Jah­re 2013 kam es zwi­schen den Klä­gern und den Beklag­ten zu Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten dar­über, ob die Klä­ger nach § 565 BGB in die zwi­schen der Genos­sen­schaft und den Beklag­ten abge­schlos­se­nen Miet­ver­trä­ge als Ver­mie­ter ein­ge­tre­ten sind. Die Beklag­ten mei­nen, dies sei der Fall und sie hät­ten daher an die Klä­ger ledig­lich die vor­ste­hend genann­te bis­he­ri­ge Miet­hö­he zu zah­len; eine Miet­erhö­hung sei nur in den Gren­zen des § 558 BGB auf der Grund­la­ge des bis­he­ri­gen Miet­ni­veaus mög­lich. Ein vor­pro­zes­sua­ler Schrift­wech­sel der Par­tei­en über einen etwai­gen Neu­ab­schluss von Miet­ver­trä­gen blieb ohne Erfolg.

Die Kla­ge, mit der die Klä­ger die Fest­stel­lung begeh­ren, dass zwi­schen ihnen und den Beklag­ten kei­ne Miet­ver­trä­ge über die jewei­li­ge Woh­nung bestehen, blieb in den Vor­in­stan­zen erfolg­los. Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Klä­ger nicht gemäß § 565 BGB in die zwi­schen der Genos­sen­schaft und den Beklag­ten abge­schlos­se­nen Miet­ver­trä­ge ein­ge­tre­ten sind.

  • 565 BGB regelt den Fall, dass der Mie­ter (hier: die Genos­sen­schaft) nach dem Miet­ver­trag den gemie­te­ten Wohn­raum gewerb­lich einem Drit­ten (hier: den Beklag­ten) zu Wohn­zwe­cken wei­ter­ver­mie­ten soll. Sie ord­net inso­weit an, dass der Ver­mie­ter bei Been­di­gung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwi­schen dem Mie­ter und dem Drit­ten abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag ein­tritt.

Der Senat hat ent­schie­den, dass die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Ein­tritt der Klä­ger als Ver­mie­ter hier nicht gege­ben sind. Denn bei der im Haupt­miet­ver­trag vor­ge­se­he­nen Wei­ter­ver­mie­tung an die Mit­glie­der der als Zwi­schen­mie­te­rin han­deln­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft han­delt es sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht um eine gewerb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung im Sin­ne des § 565 BGB. Der Rege­lungs­zweck die­ser Vor­schrift zielt nicht dar­auf ab, den Schutz des Mie­ters gene­rell auf Fäl­le einer Wei­ter­ver­mie­tung durch den Haupt­mie­ter aus­zu­deh­nen, son­dern nur auf bestimm­te Sach­ver­hal­te, die dadurch gekenn­zeich­net sind, dass der Eigen­tü­mer im eige­nen Inter­es­se und zum Zwe­cke des Anbie­tens der Woh­nung auf dem all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt zu übli­chen Bedin­gun­gen einen Zwi­schen­mie­ter ein­schal­tet, der mit der Wei­ter­ver­mie­tung wie­der­um eige­ne wirt­schaft­li­che Inter­es­sen ver­folgt. In einem sol­chen Fall stellt § 565 BGB den End­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges so, als hät­te er die Woh­nung direkt vom Ver­mie­ter ange­mie­tet und gewährt ihm damit ins­be­son­de­re auch den sozia­len Kün­di­gungs­schutz.

Eine grund­le­gend ande­re Inter­es­sen­la­ge besteht hin­ge­gen, wenn — wie in dem vom Senat heu­te ent­schie­de­nen Fall — der Ver­trags­zweck des Haupt­miet­ver­tra­ges nicht die gewerb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung ist, son­dern der Zwi­schen­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung gemein­nüt­zi­ge, kari­ta­ti­ve oder ähn­li­che Zwe­cke — wie hier in Gestalt der Wahr­neh­mung der Inter­es­sen der eige­nen Mit­glie­der (der Bewoh­ner des Gebäu­des) durch die aus ihnen bestehen­de Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft — ver­folgt. Denn die Zwi­schen­ver­mie­tung erfolgt dann vor allem im Inter­es­se des End­mie­ters. Da der Zwi­schen­mie­ter in die­sem Fall die Inter­es­sen des End­mie­ters in der Regel bereits bei der Gestal­tung des Haupt­miet­ver­trags wahr­nimmt, besteht nicht die Not­wen­dig­keit, den Mie­ter dar­über hin­aus bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zusätz­lich dadurch zu schüt­zen, dass der Eigen­tü­mers gemäß § 565 BGB als Ver­mie­ter in den Miet­ver­trag ein­tritt. Viel­mehr sind der­ar­ti­ge Fäl­le auf­grund des engen Ver­hält­nis­ses zwi­schen dem End­mie­ter und dem Zwi­schen­mie­ter eher mit der klas­si­schen Unter­mie­te zu ver­glei­chen, in denen der Unter­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges eben­falls kei­nen Kün­di­gungs­schutz genießt.

Im vor­lie­gen­den Fall dien­te die Wei­ter­ver­mie­tung nicht der Gewinn­erzie­lung oder sonst einem eige­nen wirt­schaft­li­chen Inter­es­se der Genos­sen­schaft, son­dern viel­mehr dem Inter­es­se ihrer Mit­glie­der — der Bewoh­ner des Gebäu­des — und der Ver­wirk­li­chung eines Sanie­rungs­kon­zep­tes, das zwi­schen den Inter­es­sen der Eigen­tü­mer und der bis­he­ri­gen Nut­zer einen Aus­gleich unter Zuhil­fe­nah­me öffent­li­cher För­der­gel­der her­bei­füh­ren soll­te. Hier­bei hat die Genos­sen­schaft bei Abschluss des Haupt­miet­ver­tra­ges die Inter­es­sen ihrer Mit­glie­der, näm­lich der Beklag­ten als End­mie­ter, wahr­ge­nom­men. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohn­raum den bis­he­ri­gen Nut­zern erhal­ten blieb und die­se in der beson­de­ren Situa­ti­on nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung Miet­ver­trä­ge zu einer unge­wöhn­lich nied­ri­gen Mie­te erhiel­ten. Zugleich hat sie in dem von ihr abge­schlos­se­nen Haupt­miet­ver­trag Vor­sor­ge dafür getrof­fen, dass die bis­he­ri­gen Nut­zer auch nach Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen in den Woh­nun­gen blei­ben konn­ten.

Bei die­ser Sach­la­ge kommt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts weder eine direk­te Anwen­dung des § 565 BGB noch eine ana­lo­ge Anwen­dung die­ser Vor­schrift in Betracht. Da es kei­ner wei­te­ren Fest­stel­lun­gen bedurf­te, hat der Senat unter Auf­he­bung des Urteils des Beru­fungs­ge­richts in der Sache selbst ent­schie­den und die mit der Kla­ge erstreb­te Fest­stel­lung getrof­fen, dass zwi­schen den Par­tei­en miet­ver­trag­li­che Bezie­hun­gen nicht bestehen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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