Der Bun­des­gericht­shof hat sich heute in ein­er Entschei­dung mit grund­sät­zlichen Fra­gen zur Verteilung der Dar­legungs- und Beweis­last und zu den Verpflich­tun­gen des Ver­mi­eters auf Gewährung ein­er Belegein­sicht im Zusam­men­hang mit der jährlichen Betrieb­skostenabrech­nung bei Wohn­raum­mi­etver­hält­nis­sen (§ 556 BGB) beschäftigt.

Sachver­halt und Prozessver­lauf:

Die Beklagten waren Mieter ein­er 94 qm großen Dreiz­im­mer­woh­nung in einem Mehrfam­i­lien­haus der Klägerin in Hep­pen­heim. Die gesamte Wohn­fläche des Haus­es beläuft sich, soweit sie an den für die Woh­nung der Beklagten maßge­blichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwis­chen den Parteien geschlossene Mietver­trag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betrieb­skosten in Höhe von 200 € vor.

Für die Jahre 2013 und 2014 ver­langt die Klägerin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betrieb­skosten enthal­te­nen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betr­e­f­fend­en Jahresabrech­nun­gen weisen für die Miet­woh­nung der Beklagten Ver­brauch­swerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jew­eils im Heizkreis ins­ge­samt gemesse­nen Ver­brauch­sein­heit­en aus­machen. Die Beklagten bean­standen diese Abrech­nungswerte als nicht plau­si­bel und bestre­it­en, diese in ihrer Höhe auf­fäl­lig von der Wohn­flächen­verteilung abwe­ichende Wärmemenge tat­säch­lich ver­braucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Über­prü­fung die Able­se­belege zu den Ver­brauch­sein­heit­en der übri­gen Woh­nun­gen vorzule­gen, kam die Klägerin nicht nach.

Die auf eine entsprechende Betrieb­skosten­nachzahlung gerichtete Klage der Klägerin hat in bei­den Vorin­stanzen Erfolg gehabt. Nach Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts ändere auch eine außergewöhn­liche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Beklagten als Mieter konkret dazule­gen hät­ten, weshalb die ihnen in Rech­nung gestell­ten Heizkosten (2013: 3.492 €; 2014 3.857 €) der Höhe nach nicht berechtigt seien. Auch sei nicht nachvol­lziehbar, welche Vorteile die Beklagten für sich aus der Ein­sicht­nahme in die Belege der anderen im Haus befind­lichen Miet­woh­nun­gen her­leit­en woll­ten. Mit ihrer vom Landgericht zuge­lasse­nen Revi­sion woll­ten die Beklagten die Abweisung der Klage erre­ichen.

Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat seine Entschei­dung genutzt, einige — vom Beru­fungs­gericht vor­liegend verkan­nte — Grund­sätze zur Verteilung der Dar­legungs- und Beweis­last und zu den Verpflich­tun­gen des Ver­mi­eters auf Gewährung ein­er Belegein­sicht im Zusam­men­hang mit der jährlichen Betrieb­skostenabrech­nung zu ver­tiefen.

Bei ein­er Nach­forderung von Betrieb­skosten, die der Mieter auf­grund entsprechen­der Vere­in­barung zu tra­gen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Dar­legungs- und Beweis­last für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfas­sung, Zusam­men­stel­lung und Verteilung der ange­fal­l­enen Betrieb­skosten auf die einzel­nen Mieter, beim Ver­mi­eter. Insofern war es bere­its im Aus­gangspunkt ver­fehlt, dass das Beru­fungs­gericht den Beklagten als Mietern die Verpflich­tung aufer­legt hat, “objek­tiv nachvol­lziehbare Anhalt­spunk­te” (wie etwa beste­hende Leitungsver­luste) vorzu­tra­gen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rech­nung gestell­ten Ver­brauch­swerte ergibt. Es hätte sich jeden­falls im Grund­satz bei sachgerechter Beurteilung der Beweis­lastverteilung vielmehr von der Zuver­läs­sigkeit und Kor­rek­theit der von der Klägerin als Ver­mi­eterin vorgenomme­nen Ver­brauch­ser­fas­sung, Zusam­men­stel­lung und Verteilung überzeu­gen sowie den dazu von der Klägerin ange­trete­nen Zeu­gen- und Sachver­ständi­gen­be­weis erheben müssen.

Im Stre­it­fall kam als Beson­der­heit hinzu, dass die Beklagten weit­er­hin den Ein­wand erhoben hat­ten, die Klägerin hätte ihnen jeden­falls die Able­se­belege zu den Ver­brauch­sein­heit­en der anderen Woh­nun­gen vor­legen müssen. Diesen Ein­wand hat das Beru­fungs­gericht zu Unrecht für uner­he­blich und deshalb zur Recht­fer­ti­gung des auch hier­auf gestützten Klage­ab­weisungs­begehrens der Beklagten für nicht durch­greifend erachtet. Denn eine vom Ver­mi­eter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrech­nung muss eine aus sich her­aus ver­ständliche geord­nete Zusam­men­stel­lung der zu den umzule­gen­den Betrieb­skosten im Abrech­nungs­jahr getätigten Ein­nah­men und Aus­gaben enthal­ten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anste­hen­den Kosten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­l­en­den Anteil an diesen Kosten gedanklich und rech­ner­isch nachzuprüfen.

Dabei gehört es auch noch zu ein­er vom Ver­mi­eter vorzunehmenden ord­nungs­gemäßen Abrech­nung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Ver­lan­gen zusät­zlich die Ein­sicht­nahme in die Abrech­nung­sun­ter­la­gen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerecht­en Über­prü­fung der Nebenkostenabrech­nung oder zur Vor­bere­itung etwaiger Ein­wen­dun­gen erforder­lich ist. In diesem Zusam­men­hang kann der Mieter auch die Ein­sicht­nahme in die vom Ver­mi­eter erhobe­nen Einzelver­brauchs­dat­en ander­er Nutzer eines gemein­sam ver­sorgten Mieto­b­jek­ts hin­sichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu ver­schaf­fen, ob bei ein­er — wie im Stre­it­fall — ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung der Gesamtver­brauch­swert mit der Summe der Ver­brauchs­dat­en der anderen Woh­nun­gen übere­in­stimmt, ob deren Werte plau­si­bel sind oder ob son­st Bedenken gegen die Richtigkeit der Kosten­verteilung beste­hen.

Ent­ge­gen der Annahme des Beru­fungs­gerichts muss der Mieter insoweit auch kein “beson­deres Inter­esse” an der Belegein­sicht in die Ver­brauch­swerte der anderen Miet­woh­nun­gen dar­legen; es genügt hier­für vielmehr bere­its sein all­ge­meines Inter­esse, die Tätigkeit des abrech­nungspflichti­gen Ver­mi­eters zu kon­trol­lieren. Solange der Ver­mi­eter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegein­sicht ver­weigert, beste­ht deshalb auch keine Verpflich­tung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leis­ten. Der Sen­at hat daher das Urteil des Beru­fungs­gerichts aufge­hoben und die Klage als (derzeit) unbe­grün­det abgewiesen.

Weit­ere Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/recht…