(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vere­it­elung seines geset­zlichen Vorkauf­s­rechts (§ 577 BGB) auch Schadenser­satz in Höhe des ihm ent­gan­genen Gewinns ver­lan­gen kann.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 21.01.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 51/14.

Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin ein­er Woh­nung in einem Mehrfam­i­lien­haus in Ham­burg, die Beklagte ist durch Eigen­tum­ser­werb in den Mietver­trag einge­treten. Zwis­chen den Parteien ste­ht im Stre­it, ob vor oder nach Miet­be­ginn an den sieben Woh­nun­gen des Haus­es Woh­nung­seigen­tum begrün­det wor­den ist. Mit notariellem Kaufver­trag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigen­tumswoh­nun­gen zum Gesamt­preis von rund 1,3 Mio € an einen Drit­ten. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigen­tümer in das Grund­buch einge­tra­gen. Die Klägerin wurde von der Beklagten wed­er vom Kaufver­tragsab­schluss unter­richtet noch auf ein Vorkauf­s­recht hingewiesen.

Am 12. Jan­u­ar 2012 bot der neue Eigen­tümer der Klägerin die von ihr bewohnte Woh­nung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht gel­tend, die Beklagte habe durch die unter­lassene rechtzeit­ige Unter­rich­tung von dem Verkauf ihr geset­zlich­es Vorkauf­s­recht vere­it­elt und sei daher zum Ersatz des hier­durch ent­stande­nen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkauf­s­rechts hätte sie die Woh­nung, die einen Verkehr­swert von 266.250 € aufweise, zu einem Kauf­preis von (nur) 186.571 € — auf ihre Woh­nung ent­fal­l­en­der Anteil an dem gezahlten Gesamtkauf­preis — erwer­ben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzie­len kön­nen.

Das Amts­gericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (neb­st Zin­sen) gerichtete Klage abgewiesen, die hierge­gen gerichtete Beru­fung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. Das Beru­fungs­gericht hat den gel­tend gemacht­en Schaden als nicht mehr vom Schutzz­weck des § 577 BGB gedeckt ange­se­hen. Die Dif­ferenz zwis­chen Verkehr­swert und Kauf­preis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkauf­s­recht aus­geübt habe und der Ver­mi­eter anschließend den dadurch zus­tande gekomme­nen Kaufver­trag nicht erfülle, son­dern die Woh­nung an den Drit­tkäufer übereigne. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion hat­te Erfolg und führte zur Zurück­ver­weisung des Rechtsstre­its an das Beru­fungs­gericht.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Beru­fungs­gericht angenomme­nen Fällen der Vere­it­elung eines bere­its aus­geübten Vorkauf­s­rechts, son­dern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Dif­ferenz zwis­chen dem Verkehr­swert der Woh­nung und dem mit dem Drit­ten vere­in­barten Kauf­preis – abzüglich ersparter Kosten — als Erfül­lungss­chaden zuste­hen kann, wenn der Mieter infolge ein­er Ver­let­zung der den Ver­mi­eter tre­f­fend­en Mit­teilungspflicht­en aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufver­trags und seinem Vorkauf­s­recht erst nach Übereig­nung der Woh­nung an den Drit­ten Ken­nt­nis erlangt und aus diesen Grün­den von der Ausübung des Vorkauf­s­rechts absieht.

Die Mit­teilung vom Ein­tritt des Vorkaufs­falls und die Belehrung über die Vorkaufs­berech­ti­gung sollen den Mieter in die Lage ver­set­zen, sein Vorkauf­s­recht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereig­nung der Woh­nung zu begrün­den. Erhält der Mieter diese Infor­ma­tio­nen erst zu einem Zeit­punkt, zu dem der Kaufver­trag mit dem Drit­tkäufer schon abgewick­elt wor­den ist, ste­ht zu ver­muten, dass der Ver­mi­eter die nicht mehr in seinem Eigen­tum ste­hende Woh­nung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu ver­lan­gen, dass er zunächst das Vorkauf­s­recht ausübt, um hier­durch einen Kaufver­trag mit dem Ver­mi­eter zus­tande zu brin­gen, den dieser von vorn­here­in nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmit­tel­bar Ersatz des Erfül­lungss­chadens — hier ent­gan­gener Gewinn — begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkauf­s­rechts ent­standen wäre.

Der Erstat­tungs­fähigkeit eines solchen Schadens ste­ht – anders als vom Beru­fungs­gericht angenom­men – auch nicht ein eingeschränk­ter Schutzz­weck des Vorkauf­s­rechts nach § 577 BGB ent­ge­gen. Denn der Geset­zge­ber ver­fol­gte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor ein­er Ver­drän­gung durch Drit­tkäufer zu schützen, son­dern wollte ihm auch die Möglichkeit eröff­nen, die Woh­nung zu einem Kauf­preis zu erwer­ben, den auch ein Drit­ter zu zahlen bere­it ist, und ihn damit an den von diesem aus­ge­han­del­ten gün­sti­gen Kon­di­tio­nen teil­haben lassen.

Der Rechtsstre­it war an das Beru­fungs­gericht zurück­zu­ver­weisen, da dieses nicht alle für eine abschließende Entschei­dung erforder­lichen tat­säch­lichen Fest­stel­lun­gen getrof­fen hat.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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