(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass ein einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer in dem gemein­schaftlichen Trep­pen­haus grund­sät­zlich nur dann einen Per­so­n­e­naufzug auf eigene Kosten ein­bauen darf, wenn alle übri­gen Woh­nung­seigen­tümer ihre Zus­tim­mung hierzu erteilen.

Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Woh­nung­seigen­tümer auf­grund ein­er Gehbe­hin­derung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Woh­nung zu erre­ichen; die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer kön­nen allerd­ings verpflichtet sein, den Ein­bau eines Trep­pen­lifts oder ein­er Roll­stuhlrampe zu dulden. Zu der Frage, ob die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft selb­st einen Aufzug ein­bauen kann, wenn die Woh­nung­seigen­tümer dies mit qual­i­fiziert­er Mehrheit beschlossen haben, ver­hält sich die Entschei­dung nicht.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 13.01.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. V ZR 96/16.

In dem zugrunde liegen­den Ver­fahren beste­ht die Wohnan­lage aus zwei Wohn­blöck­en mit jew­eils vier Hau­se­ingän­gen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigen­tümer ein­er im fün­ften Obergeschoss gele­ge­nen Woh­nung sowie ein­er deut­lich kleineren, ver­mi­eteten Woh­nung im Erdgeschoss der Anlage. Einen Aufzug gibt es in dem zuge­höri­gen Trep­pen­haus nicht. Der Kläger hat zunächst gemein­sam mit eini­gen anderen Woh­nung­seigen­tümern (die densel­ben Hausteil bewohnen) in der Eigen­tümerver­samm­lung beantragt, den Antrag­stellern den Ein­bau eines geräuschar­men und energieef­fizien­ten Per­so­n­e­naufzugs in dem offe­nen Schacht in der Mitte des Trep­pen­haus­es auf eigene Kosten zu ges­tat­ten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit. Mit sein­er nun­mehr gegen alle übri­gen Woh­nung­seigen­tümer gerichteten Klage will der Kläger erre­ichen, dass die Beklagten den Ein­bau eines Per­so­n­e­naufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antrag­steller) dulden müssen. Er begrün­det dies ins­beson­dere damit, dass seine 1982 geborene, zu 100 % schwer­be­hin­derte Enkel­tochter zeitweise von ihm und sein­er Ehe­frau betreut wird.

Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Mit dem ange­focht­e­nen Urteil hat das Landgericht ihr mit Ein­schränkun­gen stattgegeben. Es hat im Wege der soge­nan­nten Beschlusser­set­zung beschlossen, dass die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft die Errich­tung und den Betrieb eines geräuschar­men, maschi­nen­raum­losen Per­so­n­e­naufzugs in dem Trep­pen­schacht durch den Kläger dulden muss. Die Kosten der Errich­tung und des Betriebes sowie ein­er etwaigen späteren Besei­t­i­gung des Aufzugs soll der Kläger tra­gen; er darf sich jedoch mit weit­eren Woh­nung­seigen­tümern zu ein­er Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts (GbR) zur Errich­tung und zum Betrieb des Aufzugs zusam­men­schließen. Die Nutzung des Aufzugs kann der Kläger bzw. die GbR auf diejeni­gen Woh­nung­seigen­tümer beschränken, die sich an den Kosten der Errich­tung und der Unter­hal­tung des Aufzugs im angemesse­nen Umfang beteili­gen. Daneben soll der Kläger vor Baube­ginn eine Sicher­heit für eine spätere Besei­t­i­gung des Aufzugs leis­ten, und zwar in Höhe von 110 % der hier­für erforder­lichen Kosten.

Auf die Revi­sion der Beklagten hat der unter anderem für das Woh­nung­seigen­tum­srecht zuständi­ge V. Zivilse­n­at das Urteil aufge­hoben und das Urteil des Amts­gerichts wieder­hergestellt, mit dem die Klage abgewiesen wor­den ist. Zur Begrün­dung hat der Sen­at aus­ge­führt, dass der Kläger die bauliche Maß­nahme nur durch­führen darf, wenn die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer hierzu ihre Zus­tim­mung erteilen, was nicht geschehen ist.

Für die Frage, ob die Zus­tim­mung erforder­lich ist, kommt es entschei­dend darauf an, ob den übri­gen Woh­nung­seigen­tümern ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der “über das bei einem geord­neten Zusam­men­leben unver­mei­dliche Maß hin­aus­ge­ht”. Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­gerichts ist ein solch­er Nachteil anzunehmen. Dies ergibt sich aus ein­er fall­be­zo­ge­nen Abwä­gung der bei­der­seits grun­drechtlich geschützten Inter­essen. Neben dem Grun­drecht auf Eigen­tum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf das sich jede der Parteien berufen kann, ist auf Seit­en des Klägers Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beacht­en, wonach nie­mand wegen sein­er Behin­derung benachteiligt wer­den darf. Denn der Kläger betreut seine schwer­be­hin­derte Enke­lin regelmäßig in der Woh­nung und nimmt sie jew­eils für län­gere Zeitab­schnitte in seine Woh­nung auf.

Die Inter­essen­ab­wä­gung wird in der Regel ergeben, dass die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer die Anbringung eines Trep­pen­lifts oder ein­er Roll­stuhlrampe durch einen Woh­nung­seigen­tümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Ange­höriger unter ein­er erhe­blichen Gehbe­hin­derung lei­det. Anders liegt es aber bei dem Ein­bau eines Per­so­n­e­naufzugs. Dieser begrün­det einen Nachteil im Sinne der genan­nten Nor­men. Er ist nur mit erhe­blichen Ein­grif­f­en in die Sub­stanz des Gemein­schaft­seigen­tums mach­bar und verengt in aller Regel — wie auch hier — den im Trep­pen­haus zur Ver­fü­gung ste­hen­den Platz erhe­blich. Bei leben­sna­her Betra­ch­tung erfordert er schon wegen der bauord­nungs- und brand­schutzrechtlichen Vor­gaben einen mas­siv­en kon­struk­tiv­en Ein­griff in den Baukör­p­er. Zudem kann die pri­vate Verkehrssicherungspflicht im Außen­ver­hält­nis zu Drit­ten Haf­tungsrisiken auch für die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer mit sich brin­gen. Ein Rück­bau set­zt erneut erhe­bliche Ein­griffe in den Baukör­p­er voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfol­gen kön­nen und ihrer­seits neue Risiken bergen. Unab­hängig von ein­er Sicher­heit­sleis­tung dürfte sich der Rück­bau bei leben­sna­her Betra­ch­tung regelmäßig als eher unre­al­is­tisch erweisen.

Die Klage ist auch aus einem weit­eren Grund abzuweisen. Soll näm­lich der einzubauende Per­so­n­e­naufzug — wie hier — nur einzel­nen bau- und zahlungswilli­gen Woh­nung­seigen­tümern zur Ver­fü­gung ste­hen, wird diesen ein Son­der­nutzungsrecht an dem für den Ein­bau vorge­se­henen Trep­pen­hausteil eingeräumt; dafür bedarf es ein­er Vere­in­barung aller Woh­nung­seigen­tümer. Die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer wür­den von dem Gebrauch eines Teils des gemein­schaftlichen Trep­pen­haus­es aus­geschlossen. Der für den Ein­bau des Aufzugs vorge­se­hene Schacht wird nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts im unteren Bere­ich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern und Kinder­wa­gen genutzt und ist zudem erforder­lich, damit sper­rige Gegen­stände durch das Trep­pen­haus trans­portiert wer­den kön­nen.

Mit dem Grundge­setz ist dieses Ergeb­nis vere­in­bar. Zwar ist die Woh­nung des Klägers den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts zufolge schw­er veräußer­lich und für eine gehbe­hin­derte Per­son nur mit einem Per­so­n­e­naufzug gut zu erre­ichen. Es hat sich aber ein Risiko ver­wirk­licht, das der Kläger einge­gan­gen ist, als er in der konkreten Region eine im fün­ften Obergeschoss gele­gene Woh­nung erwor­ben hat, die mit nieder­schwelli­gen Hil­f­s­mit­teln wie einem Trep­pen­lift nicht ohne weit­eres zugänglich gemacht wer­den kann. Aus dem Grundge­setz lässt sich nicht ableit­en, dass die daraus resul­tieren­den Erschw­ernisse zu Las­ten der übri­gen Woh­nung­seigen­tümer abzuwen­den sind. Deren Woh­nung­seigen­tum ist näm­lich ggf. eben­falls schw­er veräußer­lich und würde mit zusät­zlichen Nachteilen und Haf­tungsrisiken belastet.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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