(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob der Ver­mi­eter zur außeror­dentlichen frist­losen Kündi­gung berechtigt ist, wenn der sozial­hil­feberechtigte Mieter zur pünk­tlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nach­dem er zwar rechtzeit­ig einen Antrag auf Sozial­hil­fe gestellt hat, die zur Miet­zahlung erforder­lichen Unterkun­ft­skosten jedoch nicht rechtzeit­ig bewil­ligt wor­den sind.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 4.02.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 175/14.

Der Beklagte ist seit dem 1. Dezem­ber 2010 Mieter ein­er 140 m² großen Woh­nung des Klägers. Die monatliche Net­tomi­ete beträgt 1.100 €, zuzüglich Betrieb­skosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazuge­hörige Garage in Höhe von 50 €.

Ab Okto­ber 2011 bezog der Beklagte vom zuständi­gen Job­cen­ter Leis­tun­gen nach dem SGB II. Seit Jan­u­ar 2013 leit­ete er die für seine Woh­nung erhal­te­nen Zahlun­gen des Job­cen­ters nicht mehr an den Kläger weit­er. Der Kläger erk­lärte daraufhin wegen der hier­durch ent­stande­nen Mietrück­stände am 17. April 2013 die frist­lose Kündi­gung und erhob im Juni 2013 Räu­mungsklage. Das Job­cen­ter Mettmann gab in der Folge auf­grund ein­er einst­weili­gen Anord­nung des Sozial­gerichts eine Verpflich­tungserk­lärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Über­nahme der aufge­laufe­nen Mietschulden ab.

Nach­dem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig gewor­den wor­den war, beantragte er bei diesem Sozial­hil­fe ein­schließlich der Über­nahme der Woh­nungskosten. Gegen die Ablehnung der Woh­nungskostenüber­nahme erhob er Wider­spruch und beantragte einst­weili­gen Rechtss­chutz bei dem Sozial­gericht. Dieses verpflichtete den Sozial­hil­feträger schließlich im Wege einst­weiliger Anord­nung vom 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von Sep­tem­ber 2013 bis Juni 2014. In der Zwis­chen­zeit hat­te der Kläger, gestützt auf die rück­ständi­gen Mieten für die Monate Okto­ber 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die frist­lose Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es erk­lärt.

Das Amts­gericht hat der Räu­mungsklage stattgegeben, die Beru­fung des Beklagten ist zurück­gewiesen wor­den.

Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion hat­te keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass das Mietver­hält­nis der Parteien durch die Kündi­gung vom 12. März 2014 wirk­sam been­det wor­den ist. Zu diesem Zeit­punkt war der Beklagte mit der Miet­zahlung für die Monate Okto­ber 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die frist­lose Kündi­gung erforder­liche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.

Dem Verzug­sein­tritt ste­ht nicht ent­ge­gen, dass der Beklagte, um die Miete entricht­en zu kön­nen, auf Sozialleis­tun­gen angewiesen war und diese Leis­tun­gen rechtzeit­ig beantragt hat­te. Zwar kommt der Schuld­ner nur in Verzug, wenn er das Aus­bleiben der Leis­tung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geld­schulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeit­en den Schuld­ner auch dann nicht von den Fol­gen ver­späteter Zahlung, wenn sie auf unver­schulde­ter Ursache beruhen. Vielmehr hat jed­er­mann nach dem Prinzip der ein­er Geld­schuld zugrunde liegen­den unbeschränk­ten Ver­mö­gen­shaf­tung (“Geld hat man zu haben”) ohne Rück­sicht auf ein Ver­schulden für seine finanzielle Leis­tungs­fähigkeit einzuste­hen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Bei ein­er auf Zahlungsverzug gestützten Kündi­gung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hin­aus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genan­nten zusät­zlichen Abwä­gungskri­te­rien beachtet wer­den. Vielmehr han­delt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufge­führten Kündi­gungs­grün­den um geset­zlich typ­isierte Fälle der Unzu­mut­barkeit ein­er weit­eren Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es. Soweit deren tatbe­standliche Voraus­set­zun­gen erfüllt sind, ist danach grund­sät­zlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­losen Kündi­gung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeit­ig zahlen­den) Mieters vor dem Ver­lust der Woh­nung wird vielmehr auss­chließlich durch die ein­ma­lig inner­halb von zwei Jahren gewährte Schon­frist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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