OLG Frank­furt, Beschluss vom 23.03.2021, AZ 2 U 143/20

Aus­gabe: 2/3–2021

Die beschränk­ten Nutzungsmöglichkeit­en von Gewer­beräu­men während des ersten Lock­downs stellen keinen zur Min­derung der Miete berechti­gen­den Man­gel der Miet­sache dar. Ein Anspruch auf Anpas­sung der Miethöhe über die Grund­sätze des Weg­falls der Geschäfts­grund­lage ist möglich, aber im Urkun­den­prozess mit den dort zuläs­si­gen Beweis­mit­teln nicht beweis­bar. Das Ober­lan­des­gericht Frank­furt am Main (OLG) hat deshalb mit heute verkün­de­ter Entschei­dung die gerichtliche Verurteilung zur vollen Miet­zahlung bestätigt. 

Die Klägerin begehrt rück­ständi­ge Gewer­ber­aum­mi­ete für ein Geschäft in Bad Hom­burg für die Monate April, Mai und Juni 2020 während der Zeit des ersten Lockdowns.

Auf­grund der Vierten Verord­nung zur Bekämp­fung des Coro­na-Virus war der beklagten Mieterin die Nutzung der Räume vom 18.3. bis 19.4.2020 unmöglich und in der Zeit vom 20.4.2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Umsätze der Beklagten brachen ab März ein. Ein­er Bitte nach Miet­min­derung kam die Klägerin nicht nach. Die Beklagte zahlte die Miete in der Zeit April bis Juni 2020 nur teilweise.

Die Ver­mi­eterin hat daraufhin im Wege des Urkund­sprozess­es unter Vor­lage des Mietver­trages die ausste­hen­den Miet­be­träge eingeklagt. Das Landgericht hat der Klage stattgeben. Die hierge­gen gerichtete Beru­fung hat­te vor dem OLG keinen Erfolg.

Die ver­traglich geschuldete Miete sei in dem hier zu beurteilen­den Zeitraum aus keinem rechtlichen Grund her­abge­set­zt. Die Miet­sache habe ins­beson­dere keine zur Min­derung berechtigten Man­gel aufgewiesen. Die Räume seien zu dem ver­traglich vere­in­barten Gebrauch weit­er­hin tauglich gewe­sen. Die „behördlich ange­ord­neten Ein­schränkun­gen wirk­ten sich nicht objek­t­be­zo­gen aus, son­dern bezo­gen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin“. Die Klägerin schuldete, so das OLG weit­er, „allein die Möglichkeit, in den über­lasse­nen Räu­men ein Geschäfts­be­trieb zu führen, nicht aber in irgen­dein­er Weise die Über­las­sung des Betriebs selb­st“. Der vere­in­barte Nutzungszweck für den Betrieb eines Einzel­han­dels­geschäfts habe lediglich die ges­tat­tete Nutzung präzisiert. Durch die behördlichen Beschränkun­gen sei dieser vere­in­barte Nutzungszweck selb­st nicht unter­sagt wor­den, son­dern nur die Art der Durch­führung des Geschäftsbetriebs.

Im hier vor­liegen­den Urkun­den­ver­fahren könne auch nicht fest­gestellt wer­den, dass die Mieterin wegen ein­er „schw­er­wiegen­den Störung der Geschäfts­grund­lage des Mietver­trages Her­ab­set­zung des Miet­zins­es ver­lan­gen“ könne. Diese Ein­wen­dung sei im Urkun­den­prozess unstatthaft, da der Beweis nicht mit den dort zuläs­si­gen Beweis­mit­teln geführt wer­den könne. Tat­säch­lich habe sich allerd­ings die Geschäfts­grund­lage des Mietver­trages durch die „Fol­gen der Naturkatas­tro­phe der COVID-19-Pan­demie schw­er­wiegend“ geän­dert. Die Parteien seien davon aus­ge­gan­gen, dass während der Ver­tragslaufzeit Fol­gen ein­er solchen Pan­demie nicht ein­träten. Es sei davon auszuge­hen, dass die Parteien, wenn sie diese Verän­derung voraus­ge­se­hen hät­ten, Regelun­gen hier­für vere­in­bart hät­ten. Im hiesi­gen Urkun­den­prozess könne die Beklagte aber nicht eine Anpas­sung des Ver­trages ver­lan­gen, da sie den Beweis für die von ihr vor­ge­tra­ge­nen Umstände nicht mit den im Urkun­den­prozess zuläs­si­gen Beweis­mit­teln antrete. Die Ein­wände kön­nen im Nachver­fahren zu würdi­gen sein.
Die Entschei­dung ist nicht recht­skräftig. Der Sen­at hat wegen grund­sät­zlich­er Bedeu­tung die Revi­sion zugelassen.

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