(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, in welchem Umfang sich Gerichte mit vom Mieter vor­ge­tra­ge­nen Härte­grün­den bei der Entschei­dung über eine Fort­set­zung eines Mietver­hält­niss­es nach § 574 Abs. 1 BGB auseinan­derzuset­zen haben.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 15.03.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 270/15.

  • Sachver­halt und Prozessverlauf:

Die Beklagten sind seit 1997 Mieter ein­er Dreiein­hal­bz­im­mer­woh­nung im Erdgeschoss eines Mehrfam­i­lien­haus­es. Der (im Ver­lauf des Rechtsstre­its ver­stor­bene) Ver­mi­eter kündigte das Mietver­hält­nis mit der Begrün­dung, dass er die Woh­nung für die vierköp­fige Fam­i­lie seines Sohnes benötige, der bish­er die im Obergeschoss liegende Woh­nung bewohne und beab­sichtige, diese Woh­nung und die Woh­nung der Beklagten zusam­men­zule­gen, um zur Besei­t­i­gung der bis­lang beengten Wohn­ver­hält­nisse mehr Wohn­raum für seine Fam­i­lie zu schaffen.

Die Beklagten wider­sprachen der Kündi­gung und macht­en unter anderem gel­tend, der Sohn könne mit sein­er Fam­i­lie alter­na­tiv die leer ste­hende Dachgeschoss­woh­nung nutzen. Jeden­falls kön­nten sie — die Beklagten — die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es auf­grund per­sön­lich­er Härte ver­lan­gen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlre­iche gesund­heitliche Ein­schränkun­gen habe und an ein­er begin­nen­den Demenz lei­de, die sich zu ver­schlim­mern dro­he, wenn er aus sein­er gewohn­ten Umge­bung geris­sen würde. Bei einem Ver­lust der bish­eri­gen Woh­nung sei ein Umzug in eine Altenpflegeein­rich­tung nicht zu umge­hen; insoweit lehne es die noch rüstige Beklagte zu 2 aber ab, sich entwed­er von ihrem Mann zu tren­nen oder selb­st in ein Altenpflege­heim zu ziehen.

Die von den Erben des bish­eri­gen Ver­mi­eters weit­er­ver­fol­gte Räu­mungsklage hat in den Vorin­stanzen Erfolg gehabt. Nach Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts kön­nten die Beklagten ins­beson­dere auch eine Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es nach § 574 Abs. 1 BGB nicht ver­lan­gen. Zwar könne das Vor­brin­gen der Beklagten zu den Härte­grün­den als wahr unter­stellt wer­den. Gle­ich­wohl ver­di­en­ten diese keinen Vor­rang gegenüber den Inter­essen der Ver­mi­eter­seite, nicht länger auf unab­se­hbare Zeit im eige­nen Anwe­sen in beengten, ein­er Fam­i­lie mit zwei Kindern nicht angemesse­nen Wohn­ver­hält­nis­sen leben oder sich auf die Dachgeschoss­woh­nung ver­weisen lassen zu müssen.

Mit der vom Sen­at zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gen die Beklagten ihr Klagab­weisungs­begehren weiter.

  • Die Entschei­dung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat in sein­er heuti­gen Entschei­dung die beson­dere Bedeu­tung unter­strichen, die bei der Prü­fung von Härte­grün­den nach § 574 Abs. 1 BGB der sorgfälti­gen Sachver­halts­fest­stel­lung und Inter­es­sen­gewich­tung zukommt. Ins­beson­dere darf eine (ver­meintliche) Wahrun­ter­stel­lung vor­ge­tra­gen­er Härte­gründe nicht dazu führen, dass es das Gericht zum Nachteil des Mieters unter­lässt, sich ein in die Tiefe gehen­des eigen­ständi­ges Bild von dessen betrof­fe­nen Inter­essen zu verschaffen.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter ein­er an sich an sich gerecht­fer­tigten ordentlichen Kündi­gung wider­sprechen und die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es ver­lan­gen, wenn die Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi­gung der berechtigten Inter­essen des Ver­mi­eters nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Dabei müssen sich die Kon­se­quen­zen, die für den Mieter mit einem Umzug ver­bun­den wären, deut­lich von den mit einem Woh­nungswech­sel typ­is­cher­weise ver­bun­de­nen Unan­nehm­lichkeit­en abheben, um als tauglich­er Härte­grund in Betra­cht zu kommen.

Dies hat das Beru­fungs­gericht im Aus­gangspunkt zwar zutr­e­f­fend erkan­nt. Es hat sich dann jedoch darauf beschränkt, den Beklagten­vor­trag zu den Härte­grün­den for­mal als wahr zu unter­stellen und anschließend zu dem Ergeb­nis zu gelan­gen, dass diese Härten keines­falls Vor­rang gegenüber den Inter­essen der Ver­mi­eter­seite ver­di­en­ten. Damit hat es das Beru­fungs­gericht unter­lassen, sich inhaltlich mit der im Beklagten­vor­trag zum Aus­druck gekomme­nen exis­ten­ziellen Bedeu­tung der Beibehal­tung der bish­eri­gen Woh­nung in der gebote­nen Weise auseinanderzusetzen.

Ger­ade bei dro­hen­den schw­er­wiegen­den Gesund­heits­beein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerichte aber ver­fas­sungsrechtlich gehal­ten, ihre Entschei­dung auf eine tragfähige Grund­lage zu stellen, Beweisange­boten beson­ders sorgfältig nachzuge­hen sowie den daraus resul­tieren­den Gefahren bei der Abwä­gung der wider­stre­i­t­en­den Inter­essen hin­re­ichend Rech­nung zu tra­gen. Macht ein Mieter — wie hier — der­art schw­er­wiegende gesund­heitliche Auswirkun­gen eines erzwun­genen Woh­nungswech­sels gel­tend, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigen­er Sachkunde mit­tels sachver­ständi­ger Hil­fe ein genaues und nicht nur an der Ober­fläche haf­ten­des Bild davon ver­schaf­fen, welche gesund­heitlichen Fol­gen im Einzel­nen für den Mieter mit einem Umzug ver­bun­den sind, ins­beson­dere welchen Schw­ere­grad zu erwartende Gesund­heits­beein­träch­ti­gun­gen erre­ichen kön­nen und mit welch­er Wahrschein­lichkeit dies ein­treten kann. Erst dies ver­set­zt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Kon­se­quen­zen, die für den Mieter mit dem Umzug ver­bun­den sind, im Rah­men der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi­gen Abwä­gung sachgerecht zu gewichten.

Nach­dem die insoweit notwendi­gen Fest­stel­lun­gen bis­lang unterblieben sind, hat der Sen­at das Beru­fung­surteil aufge­hoben und zur erneuten Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Beru­fungs­gericht zurückverwiesen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.

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