(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraus­set­zun­gen der Ver­mi­eter von Wohn­raum das Mietver­hält­nis durch Kündi­gung been­den kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendi­ge Instand­set­zungsar­beit­en an der Miet­sache zu dulden und dem Ver­mi­eter bzw. den von ihm beauf­tragten Handw­erk­ern hierzu Zutritt zu gewähren.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 15.04.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 281/13.

Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten ver­mi­etete Woh­nung befind­et, einen Befall mit Hauss­chwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im Novem­ber 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Not­maß­nah­men zu ermöglichen. Nach Beendi­gung der Not­maß­nah­men erhiel­ten die Beklagten die Woh­nung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durch­führung weit­er­er Maß­nah­men zur Schwammbe­sei­t­i­gung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietver­hält­nis frist­los. Nach­dem das Amts­gericht am 1. August 2011 eine einst­weilige Ver­fü­gung auf Zutritt zu der Woh­nung erlassen und diese durch Urteil vom 29. Sep­tem­ber 2011 aufrechter­hal­ten hat­te, wurde der Klägerin am 4. Okto­ber 2011 der Woh­nungszutritt gewährt. Mit Schrift­satz vom 21. Novem­ber 2011 wieder­holte die Klägerin die frist­lose Kündi­gung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im Novem­ber 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Woh­nung gehören­den Keller­raum zwecks Durch­führung von Instal­la­tion­sar­beit­en ver­weigert hätten.

Die Räu­mungsklage hat­te in den Vorin­stanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzel­heit­en der Dul­dungspflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechtsstre­it klären lassen dürften, ohne befürcht­en zu müssen, allein deshalb die Woh­nung zu ver­lieren. Der Ver­mi­eter müsse deshalb zunächst das Mit­tel der Dul­dungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem — hier nicht vor­liegen­dem — queru­la­torischen Ver­hal­ten der Mieter.

Die vom Sen­at zuge­lassene Revi­sion der Klägerin hat­te Erfolg.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungspflicht­en gestützte Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht generell erst dann in Betra­cht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Dul­dungsti­tel mis­sachtet oder sein Ver­hal­ten “queru­la­torische Züge” zeigt. Eine der­ar­tige “schema­tis­che” Betra­ch­tung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Mod­ernisierungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men für die Erhal­tung des Mieto­b­jek­ts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlich­er Bedeu­tung sein kön­nen, so dass ein erhe­blich­es wirtschaftlich­es Inter­esse des Ver­mi­eters an der als­baldigen Durch­führung der­ar­tiger Maß­nah­men beste­hen kann. Zudem ste­ht die schema­tis­che Betra­ch­tungsweise des Landgerichts nicht im Ein­klang mit der geset­zlichen Vorschrift zur frist­losen Kündi­gung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Ver­mi­eter die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es “unter Berück­sich­ti­gung aller Umstände des Einzelfalls, ins­beson­dere eines Ver­schuldens der Ver­tragsparteien, und unter Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Inter­essen die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es bis zum Ablauf der Kündi­gungs­frist nicht zuzu­muten ist.”

Es hätte deshalb fest­gestellt wer­den müssen, um welche Arbeit­en es im Einzel­nen ging, wie umfan­gre­ich und drin­gend sie waren, welche Beein­träch­ti­gun­gen sich hier­aus für die Beklagten ergaben, welche Bedeu­tung die als­baldige Durch­führung der Arbeit­en aus wirtschaftlich­er Sicht für die Klägerin hat­te und welche Schä­den und Unan­nehm­lichkeit­en der Klägerin dadurch ent­standen sind, dass die Beklagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zwecks Durch­führung von Instand­set­zungsar­beit­en begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Ein­druck des die einst­weilige Ver­fü­gung bestäti­gen­den Urteils des Amts­gerichts vom 29. Sep­tem­ber 2011 gewährt haben.

Hin­sichtlich der von den Beklagten gel­tend gemacht­en Gegen­rechte und einem darauf gestützten Zurück­be­hal­tungsrecht kam es – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Landgerichts – nicht darauf an, ob das Vor­brin­gen der Beklagten “plau­si­bel” war, son­dern darauf, ob die gel­tend gemacht­en Gegen­rechte bestanden und die Beklagten berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfül­lung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen.

Die Sache ist daher zur Nach­hol­ung der erforder­lichen Fest­stel­lun­gen an eine andere Kam­mer des Landgerichts zurück­ver­wiesen worden.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.

Für Rück­fra­gen ste­ht Ihnen zur Verfügung:

Jens Klar­mann
Rechtsanwalt
Fachan­walt für Arbeitsrecht
DASV Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“
Pas­sau, Niemey­er & Collegen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel: 0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani‑c.de
www.pani‑c.de