(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge beschäf­tigt, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Ver­mie­ter von Wohn­raum das Miet­ver­hält­nis durch Kün­di­gung been­den kann, wenn sich der Mie­ter wei­gert, not­wen­di­ge Instand­set­zungs­ar­bei­ten an der Miet­sa­che zu dul­den und dem Ver­mie­ter bzw. den von ihm beauf­trag­ten Hand­wer­kern hier­zu Zutritt zu gewäh­ren.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 15.04.2015 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 281/13.

Die Klä­ge­rin stell­te im Jahr 2010 am Dach­stuhl des Gebäu­des, in dem sich die an die Beklag­ten ver­mie­te­te Woh­nung befin­det, einen Befall mit Haus­schwamm fest. Die Beklag­ten zogen des­halb im Novem­ber 2010 in ein Hotel, um der Klä­ge­rin Not­maß­nah­men zu ermög­li­chen. Nach Been­di­gung der Not­maß­nah­men erhiel­ten die Beklag­ten die Woh­nung von der Klä­ge­rin zurück. Erneu­ten Zutritt zwecks Durch­füh­rung wei­te­rer Maß­nah­men zur Schwamm­be­sei­ti­gung gewähr­ten sie der Klä­ge­rin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kün­dig­te die Klä­ge­rin des­halb das Miet­ver­hält­nis frist­los. Nach­dem das Amts­ge­richt am 1. August 2011 eine einst­wei­li­ge Ver­fü­gung auf Zutritt zu der Woh­nung erlas­sen und die­se durch Urteil vom 29. Sep­tem­ber 2011 auf­recht­erhal­ten hat­te, wur­de der Klä­ge­rin am 4. Okto­ber 2011 der Woh­nungs­zu­tritt gewährt. Mit Schrift­satz vom 21. Novem­ber 2011 wie­der­hol­te die Klä­ge­rin die frist­lo­se Kün­di­gung und stütz­te sie auch dar­auf, dass die Beklag­ten im Novem­ber 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Woh­nung gehö­ren­den Kel­ler­raum zwecks Durch­füh­rung von Instal­la­ti­ons­ar­bei­ten ver­wei­gert hät­ten.

Die Räu­mungs­kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen kei­nen Erfolg. Das Land­ge­richt hat dar­auf abge­stellt, dass die Mie­ter die Ein­zel­hei­ten der Dul­dungs­pflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechts­streit klä­ren las­sen dürf­ten, ohne befürch­ten zu müs­sen, allein des­halb die Woh­nung zu ver­lie­ren. Der Ver­mie­ter müs­se des­halb zunächst das Mit­tel der Dul­dungs­kla­ge wäh­len; etwas ande­res gel­te nur bei einem — hier nicht vor­lie­gen­dem — que­ru­la­to­ri­schen Ver­hal­ten der Mie­ter.

Die vom Senat zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten gestütz­te Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht gene­rell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mie­ter einen gericht­li­chen Dul­dungs­ti­tel miss­ach­tet oder sein Ver­hal­ten “que­ru­la­to­ri­sche Züge” zeigt. Eine der­ar­ti­ge “sche­ma­ti­sche” Betrach­tung, auf die das Land­ge­richt abge­stellt hat, lässt außer Acht, dass Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men für die Erhal­tung des Miet­ob­jekts und sei­nes wirt­schaft­li­chen Werts von wesent­li­cher Bedeu­tung sein kön­nen, so dass ein erheb­li­ches wirt­schaft­li­ches Inter­es­se des Ver­mie­ters an der als­bal­di­gen Durch­füh­rung der­ar­ti­ger Maß­nah­men bestehen kann. Zudem steht die sche­ma­ti­sche Betrach­tungs­wei­se des Land­ge­richts nicht im Ein­klang mit der gesetz­li­chen Vor­schrift zur frist­lo­sen Kün­di­gung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prü­fen, ob für den Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses “unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist nicht zuzu­mu­ten ist.”

Es hät­te des­halb fest­ge­stellt wer­den müs­sen, um wel­che Arbei­ten es im Ein­zel­nen ging, wie umfang­reich und drin­gend sie waren, wel­che Beein­träch­ti­gun­gen sich hier­aus für die Beklag­ten erga­ben, wel­che Bedeu­tung die als­bal­di­ge Durch­füh­rung der Arbei­ten aus wirt­schaft­li­cher Sicht für die Klä­ge­rin hat­te und wel­che Schä­den und Unan­nehm­lich­kei­ten der Klä­ge­rin dadurch ent­stan­den sind, dass die Beklag­ten ihr den mit Schrei­ben vom 8. April 2011 zwecks Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten begehr­ten Zutritt erst rund ein hal­bes Jahr spä­ter unter dem Ein­druck des die einst­wei­li­ge Ver­fü­gung bestä­ti­gen­den Urteils des Amts­ge­richts vom 29. Sep­tem­ber 2011 gewährt haben.

Hin­sicht­lich der von den Beklag­ten gel­tend gemach­ten Gegen­rech­te und einem dar­auf gestütz­ten Zurück­be­hal­tungs­recht kam es – ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts – nicht dar­auf an, ob das Vor­brin­gen der Beklag­ten “plau­si­bel” war, son­dern dar­auf, ob die gel­tend gemach­ten Gegen­rech­te bestan­den und die Beklag­ten berech­tig­ten, die Gewäh­rung des Zutritt von der Erfül­lung die­ser (etwai­gen) Ansprü­che abhän­gig zu machen.

Die Sache ist daher zur Nach­ho­lung der erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts zurück­ver­wie­sen wor­den.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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