Frist­lose Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es kann mit hil­f­sweise erk­lärter ordentlich­er Kündi­gung ver­bun­den wer­den

Voll­text PE:

Sachver­halt und bish­eriger Prozessver­lauf:

In bei­den Ver­fahren hat­ten die Beklagten, Mieter von Woh­nun­gen in Berlin, jew­eils die von ihnen geschulde­ten Mieten in zwei aufeinan­der fol­gen­den Monat­en nicht entrichtet. Hier­auf haben die jew­eili­gen Kläger als Ver­mi­eter die frist­lose und zugle­ich hil­f­sweise die frist­gerechte Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es wegen Zahlungsverzugs erk­lärt. In bei­den Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündi­gung die aufge­laufe­nen Zahlungsrück­stände.

Das Beru­fungs­gericht hat die jew­eils von den Ver­mi­etern erhobe­nen Räu­mungskla­gen abgewiesen. Zwar seien die Ver­mi­eter auf­grund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirk­samen außeror­dentlichen frist­losen Kündi­gun­gen zunächst berechtigt gewe­sen, die Räu­mung und Her­aus­gabe der betr­e­f­fend­en Miet­woh­nun­gen zu ver­lan­gen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jew­eils noch vor Klageer­he­bung erfol­gten voll­ständi­gen Aus­gle­ichs der Zahlungsrück­stände nach Maß­gabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sog. Schon­fristzahlung). Die daneben — von den Amts­gericht­en in bei­den Ver­fahren noch als wirk­sam erachteten — hil­f­sweise erk­lärten ordentlichen Kündi­gun­gen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gin­gen demge­genüber “ins Leere”, weil das jew­eilige Mietver­hält­nis bere­its durch den Zugang der wirk­sam aus­ge­sproch­enen außeror­dentlichen frist­losen Kündi­gung ein sofor­tiges Ende gefun­den habe. Die rechtzeit­ig erfol­gte Schon­fristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die frist­lose Kündi­gung aus­gelösten Her­aus­gabe- und Räu­mungsansprüche erloschen seien. Es bleibe aber gle­ich­wohl dabei, dass im Zeitraum zwis­chen Zugang der Kündi­gungserk­lärung und Ein­gang der Schon­fristzahlung ein Mietver­hält­nis, welch­es noch ordentlich unter Ein­hal­tung ein­er Kündi­gungs­frist hätte gekündigt wer­den kön­nen, auf­grund der Gestal­tungswirkung der frist­losen Kündi­gung nicht mehr bestanden habe. Mit den – vom Beru­fungs­gericht zuge­lasse­nen – Revi­sio­nen ver­fol­gten die Kläger ihre Räu­mungskla­gen jew­eils weit­er.

Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat klargestellt, dass auch eine hil­f­sweise aus­ge­sproch­ene ordentliche Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs zur Beendi­gung eines Mietver­hält­niss­es nach Ablauf der geset­zlichen Kündi­gungs­frist führen kann, wenn die durch den Ver­mi­eter unter Beru­fung auf densel­ben Sachver­halt vor­rangig erk­lärte und zunächst auch wirk­same frist­lose Kündi­gung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündi­gungserk­lärung vorgenommene Schon­fristzahlung nachträglich unwirk­sam wird. Von diesem Ver­ständ­nis ist der Sen­at – eben­so wie die Instanzrecht­sprechung – stets aus­ge­gan­gen.

Ein vom Mieter her­beige­führter Aus­gle­ich der Rück­stände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außeror­dentliche frist­lose Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) mit ihrem Zugang her­beige­führte sofor­tige Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es nachträglich rück­wirk­end ent­fall­en. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beschränkt sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts nicht darauf, lediglich Ansprüche auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Miet­sache nachträglich zum Erlöschen zu brin­gen. Vielmehr hat der Geset­zge­ber gewährleis­ten wollen, dass die wirk­sam aus­geübte frist­lose Kündi­gung unter den dort genan­nten Voraus­set­zun­gen trotz ihrer Gestal­tungswirkung rück­wirk­end als unwirk­sam gilt und der Mietver­trag fort­ge­set­zt wird. In ein­er solchen Sit­u­a­tion kommt eine gle­ichzeit­ig mit ein­er frist­losen Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs hil­f­sweise aus­ge­sproch­ene ordentliche Kündi­gung zur Gel­tung. Denn ein Ver­mi­eter, der neben ein­er frist­losen Kündi­gung hil­f­sweise oder vor­sor­glich eine ordentliche Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es wegen eines aufge­laufe­nen Zahlungsrück­stands ausspricht, erk­lärt diese nicht nur für den Fall ein­er bere­its bei Zugang des Kündi­gungss­chreibens gegebe­nen Unwirk­samkeit der vor­rangig erfol­gten frist­losen Kündi­gung. Vielmehr bringt er damit aus objek­tiv­er Mieter­sicht regelmäßig weit­er­hin zum Aus­druck, dass die ordentliche Kündi­gung auch dann zum Zuge kom­men soll, wenn die zunächst wirk­sam erk­lärte frist­lose Kündi­gung auf­grund eines geset­zlich vorge­se­henen Umstands wie ein­er unverzüglichen Aufrech­nung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), ein­er sog. Schon­fristzahlung oder ein­er Verpflich­tungserk­lärung ein­er öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirk­sam wird.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts hat eine Schon­fristzahlung oder Verpflich­tungserk­lärung ein­er öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der frist­losen Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs gle­ichzeit­ig hil­f­sweise aus­ge­sproch­ene ordentliche Kündi­gung “ins Leere” gin­ge. Indem das Beru­fungs­gericht allein darauf abgestellt hat, dass eine in materieller und formeller Hin­sicht wirk­sam erk­lärte frist­lose Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs das Mietver­hält­nis (zunächst) auflöst, hat es die bei der Ausle­gung ein­er Kündi­gungserk­lärung zu beach­t­en­den rechtlichen Zusam­men­hänge (ins­beson­dere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen ein­heitlichen natür­lichen Lebenssachver­halt (Zahlungsverzug, Kündi­gung, nachträgliche Befriedi­gung des Ver­mi­eters), auf den sich die hil­f­sweise erk­lärte ordentliche Kündi­gung bei vernün­ftiger leben­sna­her und objek­tiv­er Betra­ch­tung stützt, kün­stlich in einzelne Bestandteile aufges­pal­ten.

Aus den vor­ge­nan­nten Grün­den hat der Sen­at die Beru­fung­surteile in bei­den Ver­fahren aufge­hoben und die Sachen jew­eils zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen, damit dieses nun­mehr Fest­stel­lun­gen dazu tre­f­fen kann, ob die jew­eils hil­f­sweise erk­lärten ordentlichen Kündi­gun­gen die geset­zlichen Anforderun­gen für das Vor­liegen eines Kündi­gungs­grunds erfüllen und ob gegebe­nen­falls der kurze Zeit nach Zugang der Kündi­gung erfol­gte Aus­gle­ich der Rück­stände bei tatrichter­lich­er Würdi­gung der konkreten Einzelfal­lum­stände die Beru­fung auf die ordentlichen Kündi­gun­gen als treuwidrig erscheinen lässt.

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