(Kiel) Umfan­gre­iche Bau- und Erweiterungs­maß­nah­men, die der Steuerpflichtige bei bevorste­hen­der Veräußerung an ein­er langjährig pri­vat ver­mi­eteten Immo­bilie vorn­immt, kön­nen dazu führen, dass das Grund­stück einem gewerblichen Betrieb­sver­mö­gen zuzuord­nen ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Steuer­ber­ater Jörg Pas­sau, Vizepräsi­dent und geschäfts­führen­des Vor­standsmit­glied der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. in Kiel unter Hin­weis auf die Pressemit­teilung des Bun­des­fi­nanzhofs (BFH) vom 16.07.2020 zu seinem Urteil vom 15.01.2020 — X R 18, 19/18.

Der ver­stor­bene Rechtsvorgänger der Kläger (X) ver­mi­etete seit den 1980er Jahren ein bebautes Grund­stück an eine GmbH, die dort ein Senioren- und Pflege­heim betrieb. Im Jahr 1999 beantragte X die Genehmi­gung für die Errich­tung eines Erweiterungs­baus, der im Jahr 2004 fer­tiggestellt wurde. Bere­its vorher hat­te X eine gewerbliche KG gegrün­det. Mitte des Jahres 2005 brachte X die Immo­bilie gegen Gewährung von Gesellschaft­srecht­en und Über­nahme der mit dem Grund­stück zusam­men­hän­gen­den Verbindlichkeit­en in die KG ein. Diese set­zte das Mietver­hält­nis mit der GmbH fort. Das Finan­zamt ging davon aus, X habe das Grund­stück nicht aus seinem Privat‑, son­dern aus einem Betrieb­sver­mö­gen einge­bracht und besteuerte daher den hier­aus ent­stande­nen Gewinn. X habe auf­grund ander­weit­iger Grund­stück­sak­tiv­itäten einen gewerblichen Grund­stück­shan­del betrieben, zu dem auch das in die KG einge­brachte Grund­stück gehört habe. Das Finanzgericht (FG) bestätigte diese Beurteilung.

Der BFH hob die Entschei­dung auf und ver­wies die Sache an die Vorin­stanz zurück. Es fehlten aus­re­ichende Fest­stel­lun­gen, ob das einge­brachte Grund­stück in Anbe­tra­cht dessen langjähriger Nutzung im Rah­men pri­vater Ver­mö­gensver­wal­tung über­haupt tauglich­es Objekt eines gewerblichen Grund­stück­shan­dels gewe­sen sein kon­nte. In For­ten­twick­lung der bish­eri­gen höch­strichter­lichen Recht­sprechung zum gewerblichen Grund­stück­shan­del könne dies –so der BFH– für pri­vat ver­mi­etete Immo­bilien jeden­falls dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige im Hin­blick auf eine Veräußerung Bau­maß­nah­men ergreife, die der­art umfassend seien, dass hier­durch das bere­its beste­hende Gebäude nicht nur erweit­ert oder über seinen bish­eri­gen Zus­tand hin­aus­ge­hend wesentlich verbessert, son­dern ein neues Wirtschaftsgut “Gebäude” hergestellt werde. Dementsprechend hat das FG in einem zweit­en Rechts­gang zu prüfen, ob durch die umfan­gre­ichen Bau­maß­nah­men des X entwed­er ein neues selb­ständi­ges Gebäude (“Erweiterungs­bau”) oder sog­ar ein ein­heitlich­es neues Gebäude geschaf­fen wurde. Wäre bei­des nicht fest­stell­bar, hätte X das Grund­stück aus seinem Pri­vatver­mö­gen –und damit nicht einkom­men­steuer­bar– in die KG einge­bracht.

Sollte das FG im zweit­en Rechts­gang zu dem Ergeb­nis kom­men, dass X das Grund­stück aus einen Betrieb­sver­mö­gen in das Gesellschaftsver­mö­gen der KG einge­bracht hätte, han­delte es sich –so der abschließende Hin­weis des BFH– nicht etwa um einen teil‑, son­dern vielmehr um einen vol­lent­geltlichen Vor­gang. Denn als Gegen­leis­tung für die Ein­bringung über­nahm die KG neben der Gewährung von 100 % der Gesellschaft­srechte sämtliche im Zusam­men­hang mit der Immo­bilie ste­hen­den Verbindlichkeit­en. Die Zusam­men­fas­sung dieser bei­den Ent­geltkom­po­nen­ten entsprach dem Grund­stücksverkehr­swert.

Pas­sau emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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