BGH, Beschluss vom 02.08.2023, AZ V ZR 89/22

Aus­gabe: 07 — 08/2023

BGB § 433 Abs. 1, § 434

Zur Beschaf­fen­heit eines verkauften Grund­stücks gehört es nicht, dass es sich auf ein Nach­bar­grund­stück erstreckt; eine solche Vere­in­barung legt den Kaufge­gen­stand selb­st und nicht lediglich dessen Beschaf­fen­heit fest.

BGB § 311b Abs. 1 Satz 1, § 133 B

a) Der Wortsinn ein­er in einem notariellen Grund­stück­skaufver­trag enthal­te­nen Erk­lärung ist nicht maßge­blich, wenn fest­ste­ht, dass die Ver­tragsparteien in der Erk­lärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn ver­ste­hen oder mit Flurstücks- oder Grund­buchangaben andere Vorstel­lun­gen über den verkauften Grundbe­sitz verbinden (sog. verse­hentliche Falschbeze­ich­nung bzw. fal­sa demon­stra­tio). Eine solche Falschbeze­ich­nung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass — wie auch son­st — nicht das fehler­haft Erk­lärte, son­dern das wirk­lich Gewollte gilt.

b) Aus dem Umstand, dass die Kaufver­tragsparteien die tat­säch­lichen Ver­hält­nisse des im Eigen­tum des Verkäufers ste­hen­den Grund­stücks bei ein­er Besich­ti­gung zur Ken­nt­nis genom­men haben, kann, auch wenn dieses Grund­stück und das angren­zende Nach­bar­grund­stück schein­bar eine Ein­heit bilden, nur im Aus­nah­me­fall auf eine Eini­gung über den Mitverkauf des nicht im Eigen­tum des Verkäufers ste­hen­den Nach­bar­grund­stücks geschlossen wer­den (Abgren­zung zu Sen­at, Urteil vom 18. Jan­u­ar 2008 — V ZR 174/06, NJW 2008, 1658).

BGB § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2

Weckt der Verkäufer eines Grund­stücks bei dem Käufer vor Ver­tragss­chluss falsche — ein­seit­ige — Vorstel­lun­gen über den tat­säch­lichen Umfang seines Eigen­tums oder erken­nt er eine entsprechende Fehlvorstel­lung über den Gren­zver­lauf, klärt den Käufer aber nicht über den wahren Gren­zver­lauf auf, fehlt es in aller Regel an ein­er Eini­gung über den Verkauf eines schein­bar zu dem Grund­stück des Verkäufers zuge­höri­gen frem­den Grund­stücks. Der Verkäufer kann allerd­ings wegen Ver­schuldens bei Ver­tragss­chluss zum Schadenser­satz verpflichtet sein.

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