BGH, Beschluss vom 02.01.2019, AZ VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18

Aus­gabe: 9–12/2018Miet- und WEG-RECHT

Sachver­halt und Prozessver­lauf:

Die Kläger in bei­den Ver­fahren sind jew­eils Mieter von Woh­nun­gen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beach­tung der damals gel­tenden Bau­vorschriften und tech­nis­chen Nor­men errichtet wur­den.

Die Kläger machen unter Beru­fung auf Män­gel der Woh­nun­gen jew­eils Gewährleis­tungsansprüche gel­tend und begehren dabei unter anderem wegen der “Gefahr von Schim­melpilz­bil­dung” in den gemieteten Räu­men die Fest­stel­lung ein­er näher bez­if­fer­ten Min­derung der von ihnen geschulde­ten Monatsmi­ete (§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kosten­vorschuss­es für die Män­gelbe­sei­t­i­gung.

In bei­den Ver­fahren hat das Beru­fungs­gericht eine Min­derung der jew­eili­gen Brut­tomi­ete fest­gestellt und im Ver­fahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kosten­vorschuss­es in Höhe von 12.000 € zur Anbringung ein­er Innendäm­mung verurteilt. Dies hat es jew­eils (unter anderem) maßge­blich auf die Erwä­gung gestützt, dass in den Woh­nun­gen in den Win­ter­monat­en auf­grund von Wärme­brück­en in den Außen­wän­den eine “Gefahr der Schim­melpilz­bil­dung” beste­he. Zwar hät­ten die Woh­nun­gen zur Zeit ihrer Errich­tung den gel­tenden Bau­vorschriften und DIN-Vor­gaben sowie den dama­li­gen Regeln der Baukun­st entsprochen. Nach der Verkehrsan­schau­ung dürfe ein Mieter allerd­ings auch ohne beson­dere ver­tragliche Vere­in­barung stets einen “Min­dest­stan­dard zeit­gemäßen Wohnens” erwarten, der heuti­gen Maßstäben gerecht werde. Auf Grund­lage der heute gülti­gen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärme­brück­en in bei­den Woh­nun­gen jedoch ein konkretes Risiko der Schim­melpilz­bil­dung, welch­es die Mieter allein mit “all­t­agsüblichem Lüf­tungs- und Heizver­hal­ten” nicht ver­hin­dern kön­nten. Denn von einem Mieter könne nicht ver­langt wer­den, dass er ein Schlafz­im­mer auf mehr als 16 Grad und die übri­gen Zim­mer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außen­wän­den aufzustellen. Auch ein soge­nan­ntes Quer­lüften (“Durchzug”) könne dem Mieter nicht abver­langt wer­den; vielmehr sei lediglich ein zweima­liges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumut­bar. Bei alle­dem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsver­hal­ten der jew­eili­gen Mieter entste­he, solange es sich im Rah­men des ver­trags­gemäßen Gebrauchs (Aufen­thalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genan­nten Bedin­gun­gen nicht sichergestellt, dass es zu kein­er Schim­melpilz­bil­dung komme, liege bere­its hierin ein bau­seits bed­ingter und vom Ver­mi­eter zu vertre­tender Man­gel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schim­mel auch tat­säch­lich aufge­treten sei.
Mit ihren vom Landgericht zuge­lasse­nen Revi­sio­nen ver­fol­gte die Beklagte in bei­den Ver­fahren ihr Klage­ab­weisungs­begehren weit­er.

Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass Wärme­brück­en in den Außen­wän­den nicht als Sach­man­gel ein­er Miet­woh­nung anzuse­hen sind, wenn dieser Zus­tand mit den zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäudes gel­tenden Bau­vorschriften und tech­nis­chen Nor­men in Ein­klang ste­ht.

Ein Man­gel, der die Tauglichkeit der Miet­sache zum ver­trags­gemäßen Gebrauch aufhebt oder min­dert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Miet­min­derung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Man­gelbe­sei­t­i­gung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, set­zt eine für den Mieter nachteilige Abwe­ichung des tat­säch­lichen Zus­tandes der Miet­sache vom ver­traglich voraus­ge­set­zten Zus­tand voraus. Ohne beson­dere Vere­in­barung der Mietver­tragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauf­fas­sung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohn­stan­dard aufweisen, der bei ver­gle­ich­baren Woh­nun­gen üblich ist. Gibt es zu bes­timmten Anforderun­gen tech­nis­che Nor­men, ist jeden­falls deren Ein­hal­tung geschuldet. Dabei ist nach gefes­tigter Sen­at­srecht­sprechung grund­sät­zlich der bei Errich­tung des Gebäudes gel­tende Maßstab anzule­gen. Diesem Maßstab entsprechen die Woh­nun­gen der Kläger jedoch, so dass ein Sach­man­gel nicht vor­liegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflich­tung, Gebäude mit ein­er Wärmedäm­mung auszus­tat­ten und war demgemäß das Vorhan­den­sein von Wärme­brück­en all­ge­mein üblich­er Bauzu­s­tand.

Die gegen­teilige Recht­sauf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts, das einen Man­gel der Miet­sache aus ver­meintlichen Höchst­werten zumut­bar­er Lüf­tungsin­ter­valle und von ihm aufgestell­ter “Grund­sätze zeit­gemäßen Wohnens” hergeleit­et hat, hat der Sen­at als mit gel­ten­dem Recht nicht vere­in­bar ange­se­hen. Sie lässt sich auch nicht unter Rück­griff auf eine Sen­at­sentschei­dung begrün­den, die in einem speziellem Fall zu den Anforderun­gen an die Elek­troin­stal­la­tion ein­er Woh­nung ergan­gen ist (vgl. Sen­at­surteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsan­schau­ung auch in ein­er Alt­bau­woh­nung ein Min­dest­stan­dard der Elek­troin­stal­la­tion erwartet wer­den kann, die den gle­ichzeit­i­gen Betrieb von zwei Elek­trogeräten ermöglicht. Auf die Beschaf­fen­heit der Woh­nung bezüglich der Wärmedäm­mung ist diese Entschei­dung nicht über­trag­bar.

Die Beru­fung des Landgerichts auf Erfordernisse “zeit­gemäßen Wohnens” recht­fer­tigt es ins­beson­dere nicht, die geschuldete Beschaf­fen­heit ein­er Miet­woh­nung hin­sichtlich der Wärmedäm­mung nicht nach den oben genan­nten Maßstäben, son­dern – unter ein­seit­iger Berück­sich­ti­gung von Mieter­in­ter­essen – allein danach zu bes­tim­men, was der Mieter unter Zugrun­dele­gung heutiger Bau­vorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüf­tungs- und Heizver­hal­ten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzu­muten sei. Let­ztlich läuft die Argu­men­ta­tion des Beru­fungs­gerichts darauf hin­aus, einen anderen als den im gel­ten­dem Recht vorge­se­henen Man­gel­be­griff zu schaf­fen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundle­gend mod­ernisierte Alt­bau­woh­nung und unab­hängig von entsprechen­den konkreten Vere­in­barun­gen der Mietver­tragsparteien einen Neubau­s­tan­dard zugrunde zu leg­en. Dies ist ersichtlich rechts­fehler­haft.

Auch trifft die Annahme des Beru­fungs­gerichts nicht zu, das den Klägern zur Ver­mei­dung von Schim­melpilz­bil­dung abzu­ver­lan­gende Lüf­tungsver­hal­ten sei für einen Mieter unzu­mut­bar. Das einem Mieter zuzu­mu­tende Wohn­ver­hal­ten, ins­beson­dere bezüglich der Lüf­tung der Wohn­räume, ist jew­eils unter Berück­sich­ti­gung der Umstände des Einzelfalls zu bes­tim­men. Vor­liegend ist der gerichtliche Sachver­ständi­ge zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass ein täglich zweima­liges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreima­liges Stoßlüften von rund 10 Minuten aus­re­iche, um eine Schim­melpilz­bil­dung an den Außen­wän­den zu ver­mei­den und sich im Falle von “Quer­lüften” (gle­ichzeit­iges Öff­nen mehrerer Fen­ster) die erforder­liche Lüf­tungszeit auf ein Drit­tel der angegebe­nen Zeit­en reduziere. Dafür, dass ein solch­es Lüf­tungsver­hal­ten generell unzu­mut­bar sei, sieht der Sen­at keine Anhalt­spunk­te.

Der Sen­at hat die Entschei­dun­gen des Beru­fungs­gerichts aufge­hoben, soweit das Beru­fungs­gericht wegen der in den Außen­wän­den vorhan­de­nen Wärme­brück­en und der dadurch verur­sacht­en Gefahr ein­er Schim­melpilz­bil­dung einen Man­gel der Woh­nun­gen bejaht und den darauf gestützten Begehren der Kläger auf Fest­stel­lung ein­er Miet­min­derung beziehungsweise auf Zahlung eines Kosten­vorschuss­es für eine Innendäm­mung stattgegeben hat; diese Ansprüche ste­hen den Klägern nach den heuti­gen Entschei­dun­gen des Bun­des­gericht­shofs nicht zu.

In dem Ver­fahren VIII ZR 271/17, in dem das Beru­fungs­gericht auch Durch­feuch­tun­gen des Mauer­w­erks infolge schad­haft gewor­den­er Bauteile fest­gestellt hat­te, ist die Sache wegen der Höhe der hier­für anzuset­zen­den Min­derung an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen wor­den.

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