(Kiel) Verkauft der Steuerpflichtige eine Immo­bilie, die er vor weniger als zehn Jahren ent­geltlich erwor­ben und seit­dem zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt hat, muss er den Veräußerungs­gewinn auch dann nicht ver­s­teuern, wenn er die Woh­nung im Jahr der Veräußerung kurzzeit­ig ver­mi­etet hat­te.

Darauf ver­weist der Kiel­er Steuer­ber­ater Jörg Pas­sau, Vizepräsi­dent und geschäfts­führen­des Vor­standsmit­glied der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. in Kiel unter Hin­weis auf die entsprechende Pressemit­telung des Bun­des­fi­nanzhofs (BFH) vom 26.03.2020 zu seinem Urteil vom 3.9.2018 – Az. IX R 10/19.

Im Stre­it­fall hat­te der Kläger 2006 eine Eigen­tumswoh­nung erwor­ben, die er bis zu seinem Auszug im April 2014 durchge­hend zu eige­nen Wohnzweck­en nutzte und im Dezem­ber 2014 verkaufte. Von Mai 2014 bis zur Veräußerung im Dezem­ber 2014 ver­mi­etete er die Woh­nung. Das Finan­zamt ermit­telte aus der Veräußerung einen steuerpflichti­gen Gewinn i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Der BFH sah dies anders und gab dem Kläger Recht. Ein steuer­bares Veräußerungs­geschäft liege nicht vor. Da der Kläger die Woh­nung in den Jahren 2012 und 2013 sowie im Zeitraum von Jan­u­ar bis ein­schließlich April 2014 durchge­hend zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt habe, seien die Voraus­set­zun­gen für die Anwen­dung der Aus­nah­mevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alter­na­tive EStG erfüllt. Die “Zwis­chen­ver­mi­etung” von Mai 2014 bis Dezem­ber 2014 sei unschädlich.

Zu den einkom­men­steuer­baren son­sti­gen Einkün­ften zählen u.a. solche aus der Veräußerung von Wohn­im­mo­bilien, bei denen der Zeitraum zwis­chen Anschaf­fung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Von der Besteuerung ausgenom­men sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Woh­nun­gen, die im Zeitraum zwis­chen Anschaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Veräußerung entwed­er auss­chließlich zu eige­nen Wohnzweck­en (1. Alter­na­tive) oder im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­ange­gan­genen Jahren zu eige­nen Wohnzweck­en (2. Alter­na­tive) genutzt wur­den. Die Steuer­frei­heit tritt daher u.a. schon dann ein, wenn – wie in der 2. Alter­na­tive – vor der Veräußerung eine zusam­men­hän­gende Nutzung zu eige­nen Wohnzweck­en von einem Jahr und zwei Tagen liegt; dabei muss sich die Nutzung zu eige-nen Wohnzweck­en auf das gesamte mit­tlere Kalen­der­jahr erstreck­en, während die Wohn­nutzung im zweit­en Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungs­jahr nur jew­eils einen Tag zu umfassen braucht.

Pas­sau emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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Jörg Pas­sau
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DASV Vizepräsi­dent und geschäfts­führen­des Vor­standsmit­glied
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