BGH, Beschluss vom 25.07.2022, AZ VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21

Aus­gabe: 06/07–2022

Der Bun­des­gericht­shof hat sich gestern mit den formellen Anforderun­gen an Mieter­höhungsklärun­gen nach der Durch­führung von Mod­ernisierungs­maß­nah­men befasst. Es han­delt sich um drei von ein­er Vielzahl beim VIII. Zivilse­n­at anhängiger Ver­fahren, mit denen Mieter ver­schieden­er Woh­nun­gen in Bre­men gegen Mieter­höhun­gen der beklagten Ver­mi­eterin vorgehen. 

Sachver­halt:

In sämtlichen Ver­fahren sind die Kläger jew­eils Mieter von Woh­nun­gen der Beklagten in Bre­men. Diese erhöhte infolge von Mod­ernisierun­gen der betr­e­f­fend­en Woh­nun­gen sowie der Gebäude, in denen sich die Woh­nun­gen befind­en, die monatlich zu zahlende Grund­mi­ete. Den Mieter­höhungss­chreiben war jew­eils eine als “Kosten­zusam­men­stel­lung und Berech­nung der Mieter­höhung” beze­ich­nete Anlage beige­fügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzel­nen Mod­ernisierungs­maß­nah­men, die hier­für jew­eils ange­fal­l­enen Gesamtkosten, den jew­eils nach Abzug der Instand­hal­tungskosten verbleiben­den umlage­fähi­gen Mod­ernisierungskos­tenan­teil sowie die sich daraus ergebende Berech­nung der jew­eili­gen Mieter­höhung. Die Kläger hal­ten die Mieter­höhungserk­lärun­gen bere­its aus formellen Grün­den für unwirk­sam. Sie begehren mit ihren Kla­gen die Fest­stel­lung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöht­en Miete nicht zuste­he, und zum Teil zusät­zlich die Rück­zahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten. 

Bish­eriger Prozessverlauf: 

Das Beru­fungs­gericht hat in allen drei Ver­fahren die Mieter­höhungserk­lärun­gen bere­its aus formellen Grün­den für unwirk­sam erachtet und den Kla­gen jew­eils stattgegeben. Jeden­falls bei umfassenden und kos­ten­trächti­gen Mod­ernisierungs­maß­nah­men beziehungsweise solchen, die außer­halb der Woh­nung des Mieters vorgenom­men wür­den oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfül­lung der formellen Anforderun­gen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weit­ere Unter­gliederung der betr­e­f­fend­en Kosten­po­si­tio­nen erforder­lich. Das kön­nte etwa durch eine Auf­schlüs­selung nach ver­schiede­nen Gew­erken, “konkreten Arbeitsab­schnit­ten” oder “greif­baren Einze­lar­beit­en” erfol­gen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kos­te­nansatz des Ver­mi­eters auf seine Plau­si­bil­ität und Berech­ti­gung im Hin­blick auf etwa in ihm enthal­tene, nicht umlage­fähige Instand­hal­tungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) über­prüfen. Mit den vom Beru­fungs­gericht jew­eils zuge­lasse­nen Revi­sio­nen ver­fol­gt die Beklagte ihr Klage­ab­weisungs­begehren weiter. 

Die Entschei­dung des Bundesgerichtshofs: 

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass es zur Erfül­lung der formellen Anforderun­gen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aus­re­ichend ist, wenn ein Ver­mi­eter die für eine bes­timmte Mod­ernisierungs­maß­nahme ange­fal­l­enen Kosten als Gesamt­summe ausweist und einen sein­er Mei­n­ung nach in den Gesamtkosten enthal­te­nen Instand­set­zung­steil durch die Angabe ein­er Quote oder eines bez­if­fer­ten Betrags ken­ntlich macht. Eine Auf­schlüs­selung der für eine bes­timmte Mod­ernisierungs­maß­nahme ent­stande­nen Gesamtkosten nach den einzel­nen ange­fal­l­enen Gew­erken oder anderen Bauleis­tungs­bere­ichen ist hinge­gen grund­sät­zlich auch dann nicht erforder­lich, wenn umfan­gre­iche und entsprechend kos­ten­trächtige bauliche Verän­derun­gen oder Maß­nah­men außer­halb der betrof­fe­nen Woh­nung oder an mehreren Gebäu­den aus­ge­führt wurden. 

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Ver­mi­eter nach der Durch­führung bes­timmter Mod­ernisierungs­maß­nah­men die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Jan­u­ar 2019 um 8 Prozent) der für die Woh­nung aufgewen­de­ten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieter­höhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erk­lären und darin die Erhöhung auf­grund der ent­stande­nen Kosten zu berech­nen und entsprechend den Voraus­set­zun­gen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll ins­beson­dere eine Abgren­zung berück­sich­ti­gungs­fähiger Mod­ernisierungs­maß­nah­men (§ 555b BGB) von insoweit nicht berück­sich­ti­gungs­fähi­gen Erhal­tungs­maß­na­men (§ 555a BGB) gewährleis­tet werden. 

Diese formellen Anforderun­gen an die Erhöhungserk­lärung in § 559b Abs. 1 BGB bilden das notwendi­ge Gegengewicht zu der dem Ver­mi­eter in Abwe­ichung von all­ge­meinen Grund­sätzen des Ver­tragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Miet­zahlung durch ein­seit­ige Erk­lärung zu gestal­ten. Der Mieter soll in die Lage ver­set­zt wer­den, den Grund und den Umfang der Mieter­höhung auf Plau­si­bil­ität zu über­prüfen und entschei­den zu kön­nen, ob Bedarf für eine einge­hen­dere Kon­trolle — etwa durch Zuziehung juris­tisch oder bautech­nisch sachkundi­ger Per­so­n­en, durch Ein­hol­ung weit­er­er Auskün­fte beim Ver­mi­eter und/oder durch Ein­sicht­nahme in die Rech­nun­gen und son­sti­gen Belege — besteht. 

Den­noch dür­fen die Hür­den für die Mieter­höhungserk­lärung in formeller Hin­sicht nicht zu hoch ange­set­zt wer­den. Denn eine Überspan­nung der Anforderun­gen kön­nte dazu führen, dass der Ver­mi­eter eine inhaltlich berechtigte Mieter­höhung nicht durch­set­zen kön­nte und ihm der Anreiz zur Durch­führung von — vom Geset­zge­ber aus­drück­lich erwün­scht­en — Mod­ernisierungs­maß­nah­men genom­men würde. 

Davon aus­ge­hend ist es in formeller Hin­sicht aus­re­ichend, wenn der Ver­mi­eter in der Mieter­höhungserk­lärung die für eine bes­timmte Mod­ernisierungs­maß­nahme ange­fal­l­enen Kosten als Gesamt­summe ausweist und einen aus sein­er Sicht in den Gesamtkosten enthal­te­nen Instand­set­zungsan­teil durch die Angabe ein­er Quote oder eines bez­if­fer­ten Betrags ken­ntlich macht. Welchen weit­eren — für die beschriebene Zielset­zung des § 559b Abs. 1 BGB maßge­blichen — Erken­nt­nis­gewinn die vom Beru­fungs­gericht geforderte weit­erge­hende Auf­schlüs­selung der ent­stande­nen Gesamtkosten nach Gew­erken oder ver­gle­ich­baren Kri­te­rien dem Mieter ver­mit­telte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Beru­fungs­gericht nicht hin­re­ichend in den Blick genom­men, dass dem Mieter zur Klärung verbleiben­der Unsicher­heit­en oder auch zur Kon­trolle der Angaben des Ver­mi­eters über dessen Aufwen­dun­gen auf ihre sach­liche Richtigkeit ein umfassendes Auskun­fts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Ver­fü­gung steht. 

Ob die vom Ver­mi­eter ange­set­zten Erhöhungs­be­träge tat­säch­lich zutr­e­f­fend und angemessen sind, bet­rifft allein die materiell-rechtliche Nach­prü­fung der Erhöhungserk­lärung nach § 559 BGB. In deren Rah­men obliegt dem Ver­mi­eter die Dar­legungs- und Beweis­last nicht nur dafür, dass es sich bei den durchge­führten Bau­maß­nah­men um Mod­ernisierungs- und nicht um Erhal­tungs­maß­nah­men han­delt, son­dern auch dafür, dass die der Mieter­höhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teil­weise) auf der Erhal­tung dienende Maß­nah­men ent­fall­en sind. Da das Beru­fungs­gericht die hier­für erforder­lichen Fest­stel­lun­gen bis­lang nicht getrof­fen hat, hat der Sen­at die Beru­fung­surteile in allen drei Ver­fahren aufge­hoben und zur erneuten Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Landgericht Bre­men zurückverwiesen. 

Weit­ere Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/recht…