(Kiel) Der Erwer­ber einer gebrauch­ten Eigen­tums­woh­nung kann nicht erwar­ten, dass die­se Woh­nung völ­lig frei von Sil­ber­fisch­chen ist. Bei einer zu Wohn­zwe­cken bestimm­ten Immo­bi­lie ist es nicht unge­wöhn­lich, dass ein Grund­be­stand von Sil­ber­fisch­chen vor­han­den ist. Allein die­ser begrün­det kei­nen Man­gel.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm (OLG) vom 19.07.2017 zu sei­nem Urteil vom 12.06.2017 (22 U 64/16).

Im Dezem­ber 2013 erwarb die sei­ner­zeit 31 Jah­re Klä­ge­rin aus Rhei­ne vom sei­ner­zeit 49 Jah­re alten Beklag­ten aus Rhei­ne eine 1994 errich­te­te, in Rhei­ne gele­ge­ne Eigen­tums­woh­nung zu einem Kauf­preis von 117.000 Euro. Weni­ge Wochen nach der Über­ga­be der Woh­nung im März 2014 stell­te die Klä­ge­rin — so ihre Dar­stel­lung — den Befall der Woh­nung mit Sil­ber­fisch­chen fest. In der Fol­ge­zeit hät­ten die­se sich in der gan­zen Woh­nung aus­ge­brei­tet und sich trotz inten­si­ver Bekämp­fung, u.a. durch Kam­mer­jä­ger, nicht besei­ti­gen las­sen. Die Klä­ge­rin behaup­tet, bereits beim Ver­trags­schluss und bei der Woh­nungs­über­ga­be habe ein mas­si­ver Befall vor­ge­le­gen. Sie hat des­we­gen den Rück­tritt vom Kauf­ver­trag erklärt.

Ihre auf Rück­ab­wick­lung des Kaufs gerich­te­te Kla­ge ist erfolg­los geblie­ben. Der — sach­ver­stän­dig bera­te­ne — 22. Zivil­se­nat des Ober­lan­des­ge­richts Hamm konn­te kei­nen im Zeit­punkt der Woh­nungs­über­ga­be vor­lie­gen­den Sach­man­gel fest­stel­len, der das Kla­ge­be­geh­ren gerecht­fer­tigt hät­te.

Das Vor­han­den­sein von Insek­ten in einer Woh­nung begrün­de erst dann einen Man­gel, so der Senat, wenn sich die Woh­nung des­we­gen nicht mehr zum Woh­nen eig­ne oder eine für Woh­nun­gen unüb­li­che Beschaf­fen­heit auf­wei­se, mit der ein Käu­fer nicht rech­nen müs­se.

Einen sol­chen Zustand habe die ver­kauf­te Eigen­tums­woh­nung bei der Über­ga­be an die Klä­ge­rin nicht auf­ge­wie­sen. Der Erwer­ber einer gebrauch­ten, im vor­lie­gen­den Fall rd. 19 Jah­re alten Eigen­tums­woh­nung kön­ne nicht erwar­ten, dass die Woh­nung völ­lig frei von Sil­ber­fisch­chen sei. Nach den ein­ge­hol­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten sei ein gewis­ser Grund­be­stand von Sil­ber­fisch­chen in genutz­ten Woh­nun­gen weder unüb­lich noch sei die Abwe­sen­heit die­ser Tie­re gene­rell zu erwar­ten. Von den Tie­ren gehe grund­sätz­lich kei­ne Gesund­heits­ge­fahr aus, die ihr Vor­han­den­sein schon in gerings­ter Anzahl als mit dem ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Wohn­zweck unver­ein­bar erschei­nen las­se. Eine völ­li­ge Insek­ten­frei­heit kön­ne des­we­gen nicht als übli­che Beschaf­fen­heit erwar­tet wer­den. Wenn die Woh­nung der Klä­ge­rin bei ihrer Über­ga­be im März 2014 nicht völ­lig frei von Sil­ber­fisch­chen gewe­sen sei, sei dies daher kein Man­gel.

Ein stär­ke­rer Befall der Woh­nung zum Zeit­punkt ihrer Über­ga­be sei dem­ge­gen­über nicht bewie­sen. Nach den Gut­ach­ten der Sach­ver­stän­di­gen sei es vor­stell­bar, dass eine vor der Über­ga­be unauf­fäl­li­ge Popu­la­ti­on erst in der Fol­ge­zeit stark ange­stie­gen sei und dann das von der Klä­ge­rin für die Zeit nach der Woh­nungs­über­ga­be vor­ge­tra­ge­ne Aus­maß erreicht habe.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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