(Kiel) Der Erwer­ber ein­er gebraucht­en Eigen­tumswoh­nung kann nicht erwarten, dass diese Woh­nung völ­lig frei von Sil­ber­fis­chchen ist. Bei ein­er zu Wohnzweck­en bes­timmten Immo­bilie ist es nicht ungewöhn­lich, dass ein Grundbe­stand von Sil­ber­fis­chchen vorhan­den ist. Allein dieser begrün­det keinen Man­gel.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Ober­lan­des­gerichts Hamm (OLG) vom 19.07.2017 zu seinem Urteil vom 12.06.2017 (22 U 64/16).

Im Dezem­ber 2013 erwarb die sein­erzeit 31 Jahre Klägerin aus Rheine vom sein­erzeit 49 Jahre alten Beklagten aus Rheine eine 1994 errichtete, in Rheine gele­gene Eigen­tumswoh­nung zu einem Kauf­preis von 117.000 Euro. Wenige Wochen nach der Über­gabe der Woh­nung im März 2014 stellte die Klägerin — so ihre Darstel­lung — den Befall der Woh­nung mit Sil­ber­fis­chchen fest. In der Fol­gezeit hät­ten diese sich in der ganzen Woh­nung aus­ge­bre­it­et und sich trotz inten­siv­er Bekämp­fung, u.a. durch Kam­mer­jäger, nicht beseit­i­gen lassen. Die Klägerin behauptet, bere­its beim Ver­tragss­chluss und bei der Woh­nungsüber­gabe habe ein mas­siv­er Befall vorgele­gen. Sie hat deswe­gen den Rück­tritt vom Kaufver­trag erk­lärt.

Ihre auf Rück­ab­wick­lung des Kaufs gerichtete Klage ist erfol­g­los geblieben. Der — sachver­ständig beratene — 22. Zivilse­n­at des Ober­lan­des­gerichts Hamm kon­nte keinen im Zeit­punkt der Woh­nungsüber­gabe vor­liegen­den Sach­man­gel fest­stellen, der das Klage­begehren gerecht­fer­tigt hätte.

Das Vorhan­den­sein von Insek­ten in ein­er Woh­nung begründe erst dann einen Man­gel, so der Sen­at, wenn sich die Woh­nung deswe­gen nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Woh­nun­gen unübliche Beschaf­fen­heit aufweise, mit der ein Käufer nicht rech­nen müsse.

Einen solchen Zus­tand habe die verkaufte Eigen­tumswoh­nung bei der Über­gabe an die Klägerin nicht aufgewiesen. Der Erwer­ber ein­er gebraucht­en, im vor­liegen­den Fall rd. 19 Jahre alten Eigen­tumswoh­nung könne nicht erwarten, dass die Woh­nung völ­lig frei von Sil­ber­fis­chchen sei. Nach den einge­holten Sachver­ständi­gengutacht­en sei ein gewiss­er Grundbe­stand von Sil­ber­fis­chchen in genutzten Woh­nun­gen wed­er unüblich noch sei die Abwe­sen­heit dieser Tiere generell zu erwarten. Von den Tieren gehe grund­sät­zlich keine Gesund­heits­ge­fahr aus, die ihr Vorhan­den­sein schon in ger­ing­ster Anzahl als mit dem ver­traglich voraus­ge­set­zten Wohnzweck unvere­in­bar erscheinen lasse. Eine völ­lige Insek­ten­frei­heit könne deswe­gen nicht als übliche Beschaf­fen­heit erwartet wer­den. Wenn die Woh­nung der Klägerin bei ihrer Über­gabe im März 2014 nicht völ­lig frei von Sil­ber­fis­chchen gewe­sen sei, sei dies daher kein Man­gel.

Ein stärk­er­er Befall der Woh­nung zum Zeit­punkt ihrer Über­gabe sei demge­genüber nicht bewiesen. Nach den Gutacht­en der Sachver­ständi­gen sei es vorstell­bar, dass eine vor der Über­gabe unauf­fäl­lige Pop­u­la­tion erst in der Fol­gezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Woh­nungsüber­gabe vor­ge­tra­gene Aus­maß erre­icht habe.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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