(Kiel) Der Käufer eines mit einem Wohn­haus bebaut­en Grund­stücks kann die Rück­ab­wick­lung des Kaufver­trages ver­lan­gen, wenn das Wohn­haus nicht — wie im notariellen Ver­trag vere­in­bart — 1997 errichtet wurde, son­dern zwei Jahre älter ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Ober­lan­des­gerichts Hamm (OLG) vom 27.03.2017 zu seinem Urteil vom 02.03.2017 (22 U 82/16).

Das kla­gende Ehep­aar aus Por­ta West­fal­i­ca nimmt die Beklagte aus Berg auf Rück­ab­wick­lung eines Grund­stück­skaufver­trages in Anspruch. Die Eltern der Beklagten errichteten in den 1990er Jahren ein Ein­fam­i­lien­haus in Por­ta West­fal­i­ca. Dieses erwarb die Beklagte im Jahre 2008 im Wege der vor­weggenomme­nen Erb­folge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlosse­nen Grund­stück­skaufver­trag veräußerte die Beklagte das Haus­grund­stück an die Kläger und erhielt — nach später vere­in­barter Reduzierung wegen vorhan­den­er Män­gel — einen Kauf­preis von 600.000 Euro. Der notarielle Kaufver­trag gibt 1997 als Bau­jahr des Gebäudes an. Tat­säch­lich wurde das Gebäude bere­its zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugs­fer­tig fer­tiggestellt und erst­mals bezo­gen. Unter anderem unter Hin­weis auf das falsch angegebene Bau­jahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadenser­satzes die Rück­ab­wick­lung des Kaufver­trages ver­langt.

Das Klage­begehren war erfol­gre­ich. Den Klägern ste­he, so der 22. Zivilse­n­at des Ober­lan­des­gerichts Hamm, wegen des im notariellen Kaufver­trag falsch angegebe­nen Bau­jahrs des Haus­es ein Anspruch auf Rück­ab­wick­lung des Kaufver­trages gegen die Beklagte zu.

Das verkaufte Grund­stück habe einen Sach­man­gel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet wor­den sei, son­dern bere­its im ersten Quar­tal des Jahres 1995. Die Angabe des Bau­jahrs im Kaufver­trag stelle eine Beschaf­fen­heitsvere­in­barung dar. Nach ihr hät­ten sich die Kläger darauf ver­lassen dür­fen, dass das Haus dem tech­nis­chen Stan­dard des vere­in­barten Bau­jahrs 1997 entsprach. Tat­säch­lich sei das Haus bere­its im ersten Quar­tal 1995 bezugs­fer­tig gewe­sen. Das ergebe sich aus dem Vor­trag der Parteien im Rechtsstre­it.

Für diesen Man­gel habe die Beklagte einzuste­hen. Der ver­traglich vere­in­barte Auss­chluss ein­er Sach­män­gel­haf­tung gelte nicht für eine ver­traglich vere­in­barte Beschaf­fen­heit der Kauf­sache.

Die Pflichtver­let­zung der Beklagten sei erhe­blich. Das im notariellen Kaufver­trag falsch angegebene Bau­jahr recht­fer­tige das Rück­ab­wick­lungsver­lan­gen der Kläger. Das folge aus ein­er Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Inter­essen.

Durch das von der ver­traglichen Vere­in­barung um zwei Jahre abwe­ichende Bau­jahr des Gebäudes werde die Kauf­sache erhe­blich beein­trächtigt. Dafür spreche bere­its, dass im notariellen Ver­trag aus­drück­lich ein konkretes Bau­jahr vere­in­bart wor­den sei. Tat­säch­lich wirke sich die Abwe­ichung auch in einem die Bagatell­gren­ze über­schre­i­t­en­den Aus­maß auf den Verkehr­swert des stre­it­ge­gen­ständlichen Grund­stücks aus.

Außer­dem seien die Kläger durch den in die Kaufver­tragsver­hand­lun­gen eingeschal­teten Vater der Beklagten, dessen Ver­hal­ten sich die Beklagte zurech­nen lassen müsse, über das Bau­jahr des Haus­es arglistig getäuscht wor­den. Das habe die vom Sen­at durchge­führte Be-weisauf­nahme ergeben.

Schließlich sei zu berück­sichti­gen, dass das falsche Bau­jahr nicht den einzi­gen Man­gel der Kauf­sache darstelle. So hät­ten sich die Parteien bere­its vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinan­der­set­zung wegen beste­hen­der Män­gel auf eine Reduzierung des Kauf­preis­es um 50.000 Euro ver­ständigt.

Eine Ken­nt­nis oder grob fahrläs­sige Unken­nt­nis der Kläger schließe die Rück­ab­wick­lung nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger beim Abschluss des Kaufver­trages gewusst hät­ten, dass das Haus ent­ge­gen der Angabe des Vaters der Beklagten bere­its 1995 und nicht erst 1997 erbaut wor­den sei.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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