(Kiel) Der Käu­fer eines mit einem Wohn­haus bebau­ten Grund­stücks kann die Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges ver­lan­gen, wenn das Wohn­haus nicht — wie im nota­ri­el­len Ver­trag ver­ein­bart — 1997 errich­tet wur­de, son­dern zwei Jah­re älter ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm (OLG) vom 27.03.2017 zu sei­nem Urteil vom 02.03.2017 (22 U 82/16).

Das kla­gen­de Ehe­paar aus Por­ta West­fa­li­ca nimmt die Beklag­te aus Berg auf Rück­ab­wick­lung eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges in Anspruch. Die Eltern der Beklag­ten errich­te­ten in den 1990er Jah­ren ein Ein­fa­mi­li­en­haus in Por­ta West­fa­li­ca. Die­ses erwarb die Beklag­te im Jah­re 2008 im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­fol­ge. Mit einem im Jah­re 2013 abge­schlos­se­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­äu­ßer­te die Beklag­te das Haus­grund­stück an die Klä­ger und erhielt — nach spä­ter ver­ein­bar­ter Redu­zie­rung wegen vor­han­de­ner Män­gel — einen Kauf­preis von 600.000 Euro. Der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag gibt 1997 als Bau­jahr des Gebäu­des an. Tat­säch­lich wur­de das Gebäu­de bereits zwei Jah­re zuvor, im Jahr 1995, bezugs­fer­tig fer­tig­ge­stellt und erst­mals bezo­gen. Unter ande­rem unter Hin­weis auf das falsch ange­ge­be­ne Bau­jahr haben die Klä­ger von der Beklag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes die Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges ver­langt.

Das Kla­ge­be­geh­ren war erfolg­reich. Den Klä­gern ste­he, so der 22. Zivil­se­nat des Ober­lan­des­ge­richts Hamm, wegen des im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag falsch ange­ge­be­nen Bau­jahrs des Hau­ses ein Anspruch auf Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges gegen die Beklag­te zu.

Das ver­kauf­te Grund­stück habe einen Sach­man­gel, weil das Haus nicht erst 1997 errich­tet wor­den sei, son­dern bereits im ers­ten Quar­tal des Jah­res 1995. Die Anga­be des Bau­jahrs im Kauf­ver­trag stel­le eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung dar. Nach ihr hät­ten sich die Klä­ger dar­auf ver­las­sen dür­fen, dass das Haus dem tech­ni­schen Stan­dard des ver­ein­bar­ten Bau­jahrs 1997 ent­sprach. Tat­säch­lich sei das Haus bereits im ers­ten Quar­tal 1995 bezugs­fer­tig gewe­sen. Das erge­be sich aus dem Vor­trag der Par­tei­en im Rechts­streit.

Für die­sen Man­gel habe die Beklag­te ein­zu­ste­hen. Der ver­trag­lich ver­ein­bar­te Aus­schluss einer Sach­män­gel­haf­tung gel­te nicht für eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che.

Die Pflicht­ver­let­zung der Beklag­ten sei erheb­lich. Das im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag falsch ange­ge­be­ne Bau­jahr recht­fer­ti­ge das Rück­ab­wick­lungs­ver­lan­gen der Klä­ger. Das fol­ge aus einer Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen.

Durch das von der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung um zwei Jah­re abwei­chen­de Bau­jahr des Gebäu­des wer­de die Kauf­sa­che erheb­lich beein­träch­tigt. Dafür spre­che bereits, dass im nota­ri­el­len Ver­trag aus­drück­lich ein kon­kre­tes Bau­jahr ver­ein­bart wor­den sei. Tat­säch­lich wir­ke sich die Abwei­chung auch in einem die Baga­tell­gren­ze über­schrei­ten­den Aus­maß auf den Ver­kehrs­wert des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stücks aus.

Außer­dem sei­en die Klä­ger durch den in die Kauf­ver­trags­ver­hand­lun­gen ein­ge­schal­te­ten Vater der Beklag­ten, des­sen Ver­hal­ten sich die Beklag­te zurech­nen las­sen müs­se, über das Bau­jahr des Hau­ses arg­lis­tig getäuscht wor­den. Das habe die vom Senat durch­ge­führ­te Be-weis­auf­nah­me erge­ben.

Schließ­lich sei zu berück­sich­ti­gen, dass das fal­sche Bau­jahr nicht den ein­zi­gen Man­gel der Kauf­sa­che dar­stel­le. So hät­ten sich die Par­tei­en bereits vor Beginn ihrer gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung wegen bestehen­der Män­gel auf eine Redu­zie­rung des Kauf­prei­ses um 50.000 Euro ver­stän­digt.

Eine Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis der Klä­ger schlie­ße die Rück­ab­wick­lung nicht aus. Es sei nicht ersicht­lich, dass die Klä­ger beim Abschluss des Kauf­ver­tra­ges gewusst hät­ten, dass das Haus ent­ge­gen der Anga­be des Vaters der Beklag­ten bereits 1995 und nicht erst 1997 erbaut wor­den sei.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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