Gegen­stand der heute verkün­de­ten Entschei­dung des für das Woh­nung­seigen­tum­srecht zuständi­gen V. Zivilse­n­ats des Bun­des­gericht­shofs ist die Frage, ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen die kurzzeit­ige Ver­mi­etung von Eigen­tumswoh­nun­gen (z.B. an Feriengäste) auf der Grund­lage ein­er soge­nan­nten Öff­nungsklausel durch Mehrheits­beschluss ver­boten wer­den kann.

Sachver­halt:

Die Parteien bilden eine Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft mit acht Woh­nun­gen. Die Klägerin ist Eigen­tümerin ein­er der Woh­nun­gen, die Beklagten sind die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer. Die Teilungserk­lärung enthält eine Regelung, wonach den Woh­nung­seigen­tümern auch die kurzzeit­ige Ver­mi­etung ihrer Woh­nun­gen (z.B. an Feriengäste) ges­tat­tet ist. Eine soge­nan­nte Öff­nungsklausel sieht vor, dass die Teilungserk­lärung mit ein­er Mehrheit von 75 % aller Miteigen­tum­san­teile geän­dert wer­den kann. Mit ein­er solchen Mehrheit beschlossen die Woh­nung­seigen­tümer in der Eigen­tümerver­samm­lung vom 29. März 2017, die Teilungserk­lärung dahinge­hend zu ändern, dass die Über­las­sung ein­er Woh­nung an täglich oder wöchentlich wech­sel­nde Feriengäste, vor Ort befris­tet Tätige oder andere Mieter mit Unterkun­fts­bedürfnis­sen von kurz­er Dauer sowie eine Nutzung als Werkswoh­nung nicht mehr zuläs­sig ist.

Bish­eriger Prozessver­lauf:

Auf die unter Wahrung der Fris­ten des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmän­gelk­lage der Klägerin hat das Amts­gericht die Nichtigkeit des Beschlusses fest­gestellt. Nach­dem die Beru­fung der übri­gen Woh­nung­seigen­tümer erfol­g­los geblieben ist, woll­ten sie mit der von dem Landgericht zuge­lasse­nen Revi­sion weit­er­hin die Abweisung der Klage erre­ichen.

Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Die Revi­sion war erfol­g­los. Der V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zus­tim­mung der Klägerin fehlte; deshalb ist der Beschlussmän­gelk­lage zu Recht stattgegeben wor­den.

Dabei hat sich der Sen­at von fol­gen­den Erwä­gun­gen leit­en lassen:

Nach der bis­lang gel­tenden Gemein­schaft­sor­d­nung war die kurzzeit­ige Ver­mi­etung zuläs­sig. Dienen Ein­heit­en — wie hier — zu Wohnzweck­en, ist dies näm­lich als Zweckbes­tim­mung mit Vere­in­barungscharak­ter anzuse­hen. Die zuläs­sige Wohn­nutzung umfasst, wie der Bun­des­gericht­shof schon im Jahr 2010 entsch­ieden hat, auch die Ver­mi­etung an täglich oder wöchentlich wech­sel­nde Feriengäste; diese Ver­mi­etungs­for­men waren hier bis­lang sog­ar aus­drück­lich erlaubt.

Im Aus­gangspunkt erlaubt es die all­ge­meine Öff­nungsklausel den Woh­nung­seigen­tümern zwar, solche Vere­in­barun­gen mit qual­i­fiziert­er Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Min­der­heit sind dabei aber bes­timmte fun­da­men­tale inhaltliche Schranken zu beacht­en. Das gilt unter anderem für Beschlussge­gen­stände, die zwar verzicht­bare, aber “mehrheits­feste” Rechte der Son­dereigen­tümer betr­e­f­fen. Zu diesen “mehrheits­festen” Recht­en eines Son­dereigen­tümers gehört die Zweckbes­tim­mung seines Woh­nungs- oder Teileigen­tums. Diese gibt vor, wie die Ein­heit zuläs­siger­weise genutzt wer­den darf; deshalb hat sie aus Sicht des Son­dereigen­tümers entschei­den­den Ein­fluss auf den Wert sein­er Ein­heit. Wird sie geän­dert oder eingeschränkt, bet­rifft dies die Nutzung des Son­dereigen­tums in sub­stanzieller Weise. Der­ar­tige Ein­griffe bedür­fen jeden­falls der Zus­tim­mung des Eigen­tümers der Ein­heit, deren Zweckbes­tim­mung geän­dert wer­den soll. Dies ergibt sich aus ein­er ver­fas­sungskon­for­men Ausle­gung der all­ge­meinen Öff­nungsklausel, die dem Umstand Rech­nung trägt, dass das Son­dereigen­tum als echt­es Eigen­tum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG aus­gestal­tet ist. Beispiel­sweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gast­stätte dienende Teileigen­tum­sein­heit ohne Zus­tim­mung des Teileigen­tümers mit der Zweckbes­tim­mung Büro zu verse­hen, weil die Mehrheit den Gast­stät­ten­be­trieb als störend empfind­et.

Auch Ver­mi­etungsver­bote greifen in die Zweckbes­tim­mung des Woh­nung­seigen­tums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Ver­mi­etun­gen bezo­genes) Ver­mi­etungsver­bot kön­nte nur dann recht­mäßig sein, wenn nicht nur die aktuell ver­mi­etenden, son­dern alle Woh­nung­seigen­tümer zus­tim­men; denn auch die Zweckbes­tim­mung solch­er Ein­heit­en, die im Zeit­punkt der Beschlussfas­sung von den Eigen­tümern selb­st genutzt wer­den, würde eingeschränkt, wenn eine Ver­mi­etung for­t­an unterbleiben müsste. Hier haben die Woh­nung­seigen­tümer zwar kein generelles, son­dern ein spezielles Ver­mi­etungsver­bot beschlossen, mit dem nur bes­timmte, näm­lich kurzzeit­ige Ver­mi­etun­gen unter­sagt wer­den. Aber auch ein solch­es Ver­bot kann nur mit Zus­tim­mung aller Woh­nung­seigen­tümer beschlossen wer­den. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbes­tim­mung der Ein­heit­en und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleis­tete Recht jedes einzel­nen Woh­nung­seigen­tümers, mit seinem Son­dereigen­tum nach Belieben zu ver­fahren, dauer­haft in erhe­blich­er Weise ein. Über die Nutzung des Son­dereigen­tums darf aber soweit nichts anderes vere­in­bart ist – der Son­dereigen­tümer frei entschei­den, und er darf sich darauf ver­lassen, dass seine auf das Son­dereigen­tum bezo­ge­nen Nutzungs­befug­nisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wer­den. Infolgedessen dür­fen auch Ver­mi­etun­gen von beson­ders kurz­er Dauer oder bes­timmter Art — wie etwa die Ver­mi­etung als Ferien- oder Werkswoh­nung – nur mit Zus­tim­mung aller Woh­nung­seigen­tümer ver­boten wer­den; andern­falls entstün­den im Übri­gen erhe­bliche Abgren­zungs- und Wer­tung­sprob­leme.

Die Eigen­tum­srechte der übri­gen Woh­nung­seigen­tümer wer­den hier­durch nicht außer Acht gelassen. Allerd­ings erfordern Regelun­gen, die — wie das Ver­bot der kurzzeit­i­gen Ver­mi­etung in ein­er reinen Woh­nung­seigen­tum­san­lage – die Zweckbes­tim­mung aller Ein­heit­en betr­e­f­fen, eine all­stim­mige Beschlussfas­sung; diese zu erre­ichen, kann sich ger­ade in größeren Anla­gen als schwierig erweisen. Den übri­gen Woh­nung­seigen­tümern ste­hen aber ggf. andere Rechtss­chutzmöglichkeit­en zur Ver­fü­gung. Was die Kurzzeitver­mi­etung ange­ht, müssen damit ein­herge­hende Störun­gen wie Über­bele­gung, fortwährende Ver­stöße gegen die Hau­sor­d­nung oder Lärm­beläs­ti­gun­gen durch Feriengäste nicht hin­genom­men wer­den; sie kön­nen einen Unter­las­sungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begrün­den. Solche Störun­gen machen die Beklagten allerd­ings — soweit ersichtlich — nicht gel­tend. Der von ihnen vornehm­lich ange­führte Umstand, dass die kurzzeit­i­gen Mieter den anderen Bewohn­ern unbekan­nt sind, stellt für sich genom­men keine Störung dar.

Weit­ere Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/recht…