BGH, Beschluss vom 30.06.2020, AZ I ZR 40/19

Der unter anderem für das Mak­ler­recht zuständi­ge I. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass einem Immo­bilien­mak­ler in All­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen grund­sät­zlich ein auf sechs Monate befris­teter Mak­ler­allein­auf­trag erteilt wer­den kann, der sich automa­tisch um jew­eils drei weit­ere Monate ver­längert, wenn er nicht inner­halb ein­er Frist von vier Wochen gekündigt wird. 

Sachver­halt:

Die Klägerin ist als Mak­lerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigen­tumswoh­nung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als “Allein­verkauf­sauf­trag” beze­ich­nete Vere­in­barung. Nach dem von der Klägerin vor­for­mulierten Ver­trags­doku­ment war der Auf­trag zunächst auf sechs Monate befris­tet und sollte sich jew­eils um weit­ere drei Monate ver­längern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Allein­verkauf­sauf­trag wird um Beach­tung von “Infor­ma­tio­nen für den Ver­brauch­er” gebeten. Dabei han­delt es sich um drei von der Klägerin eben­falls vor­for­mulierte Anla­gen. In ein­er dieser Anla­gen heißt es unter anderem: “Der Ver­trag ver­längert sich automa­tisch, wenn er nicht von ein­er Partei unter Ein­hal­tung ein­er Frist von vier Wochen gekündigt wird.” Nach dem Allein­verkauf­sauf­trag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Woh­nung eine Pro­vi­sion erhal­ten und auch von dem Erwer­ber der Woh­nung eine Pro­vi­sion fordern dürfen. 

Die Beklagte kündigte die Mak­lervere­in­barung mit der Klägerin nicht und beauf­tragte kurz vor Ablauf der Min­destver­tragslaufzeit von sechs Monat­en einen anderen Mak­ler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigen­tumswoh­nung verkaufte. Dieser Mak­ler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision. 

Die Klägerin ver­langt von der Beklagten Schadenser­satz in Höhe der ihr ent­gan­genen Provisionen. 

Bish­eriger Prozessverlauf: 

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Ober­lan­des­gericht die Klage abgewiesen. Es hat angenom­men, die Mak­lervere­in­barung der Parteien sei vor dem Verkauf der Eigen­tumswoh­nung aus­ge­laufen, weil sich ihre Laufzeit nicht automa­tisch ver­längert habe. Die entsprechende Klausel in der vor­for­mulierten Vere­in­barung sei unwirk­sam, weil sie den Auf­tragge­ber eines Mak­ler­allein­auf­trags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. 

Entschei­dung des Bundesgerichtshofs: 

Der Bun­des­gericht­shof hat die Revi­sion der Klägerin zurück­gewiesen. Zur Begrün­dung hat er im Wesentlichen ausgeführt: 

Ein Mak­ler­allein­auf­trag, mit dem sich der Mak­ler zum Tätig­w­er­den verpflichtet und durch den der Mak­lerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weit­eren Mak­ler mit der Suche nach geeigneten Ver­tragspart­nern zu beauf­tra­gen, kann grund­sät­zlich wirk­sam unter Ver­wen­dung von All­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen geschlossen wer­den. Bei einem solchen Mak­ler­allein­auf­trag kann in All­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen auch eine an dem Zeitbe­darf für eine erfol­gver­sprechende Tätigkeit ori­en­tierte Min­dest­laufzeit vere­in­bart wer­den; für den einem Immo­bilien­mak­ler erteil­ten Allein­auf­trag ist eine Bindungs­frist von sechs Monat­en regelmäßig angemessen. Auch eine in All­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen vorge­se­hene automa­tis­che Ver­längerung der zunächst auf sechs Monate vere­in­barten Ver­tragslaufzeit eines Mak­ler­allein­auf­trags um jew­eils drei Monate bei unterblieben­er Kündi­gung ist grund­sät­zlich unbe­den­klich und — ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­gerichts — nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam. Schließlich wird ein Mak­lerkunde bei Vere­in­barung ein­er ersten Ver­tragslaufzeit von sechs Monat­en und von automa­tis­chen Ver­längerun­gen um jew­eils drei Monat­en durch eine in All­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen vorge­se­hene vier­wöchige Frist zur Kündi­gung des ein­fachen Mak­ler­allein­auf­trags nicht unangemessen benachteiligt. 

Im Stre­it­fall ist die Regelung über die automa­tis­che Ver­längerung des Mak­lerver­trags bei unterblieben­er Kündi­gung allerd­ings deshalb unwirk­sam, weil sich das Erforder­nis der Ein­hal­tung ein­er Kündi­gungs­frist von vier Wochen lediglich aus ein­er der Anla­gen zum For­mu­la­rver­trag ergibt. Aus dem Hin­weis im For­mu­la­rver­trag, die Anla­gen zum Ver­trag mit “Infor­ma­tio­nen für Ver­brauch­er” seien zu “beacht­en”, ergibt sich ent­ge­gen § 305 Abs. 2 BGB nicht aus­drück­lich, dass diese Anla­gen auch Regelun­gen zum Ver­tragsin­halt enthal­ten. Die Regelung zur Ein­hal­tung ein­er vier­wöchi­gen Kündi­gungs­frist ist daher nicht Bestandteil des Ver­trags. Da die Ver­längerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusam­men mit der Regelung der Kündi­gungs­frist gel­ten sollte, ist die Ver­längerungsklausel damit ins­ge­samt unwirksam. 

Danach ist der mit der Klage gel­tend gemachte Schadenser­satzanspruch unbe­grün­det. Die Beklagte hat zwar gegen ihre ver­traglichen Pflicht­en ver­stoßen, weil sie noch vor Ende der vere­in­barten sechsmonati­gen Laufzeit des der Klägerin erteil­ten Allein­auf­trags einen anderen Mak­ler beauf­tragt hat. Da sich die spätere Käuferin nach Ablauf der Min­dest­laufzeit des von der Beklagten mit der Klägerin geschlosse­nen Ver­trags auch bei der Klägerin als Inter­essentin gemeldet hat­te, war fern­er davon auszuge­hen, dass die Klägerin sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Pro­vi­sion erhal­ten hätte, wenn sich der Mak­ler­allein­auf­trag ver­längert und die Beklagte keinen anderen Mak­ler beauf­tragt hätte. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus §§ 252, 280 BGB auf Schadenser­satz in Höhe der ihr ent­gan­genen Pro­vi­sion beste­ht aber nicht, weil sich der Ver­trag wegen der Unwirk­samkeit der Ver­längerungsklausel nicht ver­längert hat. 

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