(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat der Klage ein­er Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft stattgegeben, die sich gegen die nächtliche Nutzung ein­er als “Laden” aus­gewiese­nen Teileigen­tum­sein­heit als Gast­stätte wen­det.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10.07.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 169/14.

Die beklagte Teileigen­tümerin erwarb 1995 ihre Ein­heit, die in der Teilungserk­lärung als “Laden­raum” beze­ich­net wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gast­stätte, die nach Freiga­be der Öff­nungszeit­en jeden­falls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Mor­gen­stun­den geöffnet ist. In der Eigen­tümerver­samm­lung vom 10. Mai 2011 wurde ein inzwis­chen bestand­skräftiger Beschluss gefasst, wonach “die derzeit vorhan­de­nen Gast­stät­ten und Restau­rant­be­triebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dür­fen” und die Hausver­wal­tung zur gerichtlichen Durch­set­zung beauf­tragt und bevollmächtigt wurde. Die Klage, mit der erre­icht wer­den soll, dass die Beklagte die Gast­stätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen hal­ten darf, hat das Amts­gericht abgewiesen. Die Beru­fung ist erfol­g­los gewe­sen. Auf die Revi­sion der Klägerin hat der für das Woh­nung­seigen­tum­srecht zuständi­ge V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs die Beklagte nun­mehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Zur Begrün­dung hat der Sen­at aus­ge­führt, dass — ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Vorin­stanzen — der Ein­wand der unzuläs­si­gen Recht­sausübung im Sinne von § 242 BGB in Gestalt der soge­nan­nten Ver­wirkung dem auf die nächtlichen Öff­nungszeit­en beschränk­ten Unter­las­sungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht ent­ge­gen­ste­ht. Selb­st wenn ein Unter­las­sungsanspruch hin­sichtlich der Nutzung als Gast­stätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehn­te­lan­gen Dul­dung ver­wirkt sein sollte, ist die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigen­tum­sein­heit als Gast­stätte. Die Ver­wirkung eines Unter­las­sungsanspruchs wegen der zweck­widri­gen Nutzung ein­er Teileigen­tum­sein­heit schützt deren Eigen­tümer näm­lich nur davor, dass er das bis­lang geduldete Ver­hal­ten ändern oder aufgeben muss, begrün­det aber nicht das Recht, neue nachteilige Verän­derun­gen vorzunehmen. Um neue und qual­i­ta­tiv eigen­ständi­ge Störun­gen geht es hier, weil die Gast­stätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nacht­stun­den betrieben wor­den ist.

Die Entschei­dung des Beru­fungs­gerichts erweist sich auch nicht aus anderen Grün­den als richtig. Dient eine Teileigen­tum­sein­heit nach der Teilungserk­lärung als Laden, darf sie grund­sät­zlich nicht als Gast­stätte genutzt wer­den. Allerd­ings kann sich eine nach dem vere­in­barten Zweck aus­geschlossene Nutzung als zuläs­sig erweisen, wenn sie bei typ­isieren­der Betra­ch­tungsweise nicht mehr stört als die vorge­se­hene Nutzung. Entschei­dend ist dabei, dass eine solche ander­weit­ige Nutzung die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer nicht über das Maß hin­aus beein­trächtigt, das bei ein­er Nutzung zu dem vere­in­barten Zweck typ­is­cher­weise zu erwarten ist. Davon kann hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnan­lage der Parteien im Saar­land bele­gen ist und Läden dort – anders als Gast­stät­ten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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