(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ange­nom­men wer­den kann, dass Ver­mie­ter und Mie­ter still­schwei­gend die bei Ver­trags­ab­schluss gege­be­ne gerin­ge Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ver­ein­bart haben, mit der Fol­ge, dass die Mie­te bei einer Zunah­me des Ver­kehrs­lärms gemin­dert sein kann.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 19.12.2012 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 152/12.

Die Beklag­ten sind seit dem Jahr 2004 Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in der Schloss­al­lee in Ber­lin. Von Juni 2009 bis Novem­ber 2010 wur­de der stadt­ein­wärts fah­ren­de Ver­kehr über die Schloss­al­lee umge­lei­tet, weil auf der gesam­ten Län­ge der Pase­wal­ker Stra­ße, über wel­che der Ver­kehr bis dahin gelau­fen war, umfang­rei­che Stra­ßen­bau­ar­bei­ten durch­ge­führt wur­den. Die Beklag­ten min­der­ten wegen der hier­durch gestie­ge­nen Lärm­be­las­tung die Mie­te ab Okto­ber 2009.

Die Klä­ge­rin hat die Beklag­ten auf Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te für den Zeit­raum von Okto­ber 2009 bis Novem­ber 2010 in Höhe von ins­ge­samt 1.386,19 € nebst Zin­sen in Anspruch genom­men. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und – unter Kla­ge­ab­wei­sung im Übri­gen – die Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten auf Zah­lung von 553,22 € nebst Zin­sen ermä­ßigt. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, so Klar­mann, dass es für die Annah­me einer still­schwei­gend geschlos­se­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nicht aus­reicht, dass der Mie­ter bei Ver­trags­ab­schluss die ver­hält­nis­mä­ßig gerin­ge Belas­tung durch Ver­kehrs­lärm als vor­teil­haft wahr­nimmt und er sich (mög­li­cher­wei­se) auch des­we­gen zur Anmie­tung der Woh­nung ent­schei­det. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter erkennt oder erken­nen muss­te, dass der Mie­ter die vor­han­de­ne gerin­ge Lärm­be­las­tung als maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um für den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Woh­nung ansieht, und dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend reagiert.

Aus den vom Beru­fungs­ge­richt getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen erga­ben sich kei­ne Anhalts­punk­te für eine der­ar­ti­ge Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung. Für die Bestim­mung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Woh­nung ist im Streit­fall daher die Ver­kehrs­an­schau­ung unter Berück­sich­ti­gung des Nut­zungs­zwecks und des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben maß­ge­bend. Danach stellt sich die vor­über­ge­hen­de Erhö­hung der Lärm­be­las­tung nicht als ein zur Min­de­rung berech­ti­gen­der Man­gel der Woh­nung dar. Denn die von den Beklag­ten vor­ge­tra­ge­nen Lärm­wer­te stel­len nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen nach den im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2009 aus­ge­wie­se­nen Wer­ten kei­ne hohe Belas­tung dar. Aus die­sem Grund haben die Beklag­ten die (erhöh­te) Lärm­be­las­tung red­li­cher­wei­se hin­zu­neh­men.

Für die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, die ver­ein­bar­te Mie­te sei ab dem sieb­ten Monat nach Ein­tre­ten der erhöh­ten Lärm­be­las­tung gemin­dert, ist ein sach­li­cher Grund nicht erkenn­bar. Denn eine vor­über­ge­hen­de erhöh­te Lärm­be­las­tung stellt unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dau­er jeden­falls dann, wenn sie sich – wie hier – inner­halb der in Ber­li­ner Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel nach § 536 BGB dar.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Beru­fung der Beklag­ten gegen das Urteil des Amts­ge­richts zurück­ge­wie­sen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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