(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, unter welchen Voraus­set­zun­gen angenom­men wer­den kann, dass Ver­mi­eter und Mieter stillschweigend die bei Ver­tragsab­schluss gegebene geringe Belas­tung durch Verkehrslärm als ver­trags­gemäßen Zus­tand der Woh­nung vere­in­bart haben, mit der Folge, dass die Miete bei ein­er Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 19.12.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 152/12.

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter ein­er Woh­nung der Klägerin in der Schlos­sallee in Berlin. Von Juni 2009 bis Novem­ber 2010 wurde der stadtein­wärts fahrende Verkehr über die Schlos­sallee umgeleit­et, weil auf der gesamten Länge der Pase­walk­er Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfan­gre­iche Straßen­bauar­beit­en durchge­führt wur­den. Die Beklagten min­derten wegen der hier­durch gestiege­nen Lärm­be­las­tung die Miete ab Okto­ber 2009.

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rück­ständi­ger Miete für den Zeitraum von Okto­ber 2009 bis Novem­ber 2010 in Höhe von ins­ge­samt 1.386,19 € neb­st Zin­sen in Anspruch genom­men. Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht das amts­gerichtliche Urteil abgeän­dert und – unter Klage­ab­weisung im Übri­gen – die Verurteilung der Beklagten auf Zahlung von 553,22 € neb­st Zin­sen ermäßigt. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Klägerin hat­te Erfolg.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, so Klar­mann, dass es für die Annahme ein­er stillschweigend geschlosse­nen Beschaf­fen­heitsvere­in­barung nicht aus­re­icht, dass der Mieter bei Ver­tragsab­schluss die ver­hält­nis­mäßig geringe Belas­tung durch Verkehrslärm als vorteil­haft wahrn­immt und er sich (möglicher­weise) auch deswe­gen zur Anmi­etung der Woh­nung entschei­det. Erforder­lich ist vielmehr, dass der Ver­mi­eter erken­nt oder erken­nen musste, dass der Mieter die vorhan­dene geringe Lärm­be­las­tung als maßge­blich­es Kri­teri­um für den ver­trags­gemäßen Zus­tand der Woh­nung ansieht, und dass der Ver­mi­eter darauf in irgen­dein­er Form zus­tim­mend reagiert.

Aus den vom Beru­fungs­gericht getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen ergaben sich keine Anhalt­spunk­te für eine der­ar­tige Beschaf­fen­heitsvere­in­barung. Für die Bes­tim­mung des ver­trags­gemäßen Zus­tands der Woh­nung ist im Stre­it­fall daher die Verkehrsan­schau­ung unter Berück­sich­ti­gung des Nutzungszwecks und des Grund­satzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorüberge­hende Erhöhung der Lärm­be­las­tung nicht als ein zur Min­derung berechti­gen­der Man­gel der Woh­nung dar. Denn die von den Beklagten vor­ge­tra­ge­nen Lärmw­erte stellen nach den Fest­stel­lun­gen der Vorin­stanzen nach den im Berlin­er Miet­spiegel 2009 aus­gewiese­nen Werten keine hohe Belas­tung dar. Aus diesem Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärm­be­las­tung redlicher­weise hinzunehmen.

Für die Annahme des Beru­fungs­gerichts, die vere­in­barte Miete sei ab dem siebten Monat nach Ein­treten der erhöht­en Lärm­be­las­tung gemindert, ist ein sach­lich­er Grund nicht erkennbar. Denn eine vorüberge­hende erhöhte Lärm­be­las­tung stellt unab­hängig von ihrer zeitlichen Dauer jeden­falls dann, wenn sie sich – wie hier – inner­halb der in Berlin­er Innen­stadt­la­gen üblichen Gren­zen hält, keinen zur Min­derung berechti­gen­den Man­gel nach § 536 BGB dar.

Der Bun­des­gericht­shof hat deshalb das Urteil des Beru­fungs­gerichts aufge­hoben und die Beru­fung der Beklagten gegen das Urteil des Amts­gerichts zurück­gewiesen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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