(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Wirk­samkeit ein­er Vorausver­fü­gung des Voll­streck­ungss­chuld­ners über die Miete sowie mit den Fol­gen eines Recht­sir­rtums des Mieters über seine Zahlungspflicht befasst.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 30.04.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 103/13.


Der Beklagte zu 2, über dessen Ver­mö­gen 2004 das Insol­ven­zver­fahren eröffnet wurde, war ursprünglich Eigen­tümer eines von ihm und sein­er Ehe­frau, der Beklagten zu 3, bewohn­ten Haus­grund­stück­es. Am 28. August 2009 wurde das Haus­grund­stück zwangsver­steigert. Da der Erste­her den “Kauf­preis” nicht voll­ständig zahlte, wurde ein Zwangsver­wal­tungsver­fahren ein­geleit­et, in dem der Kläger durch Beschluss vom 26. Novem­ber 2009 zum Zwangsver­wal­ter über das Grund­stück bestellt wor­den ist. Die Beklagten zu 2 und 3 berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit der Beklagten zu 1 (ihrer Tochter) geschlosse­nen Unter­mi­etver­trag. Die Beklagte zu 1 ihrer­seits habe mit dem Erste­her am 28. August 2009 einen Fest­mi­etver­trag für den Zeitraum vom 1. Sep­tem­ber 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die vere­in­barte Miete von 35.000 € am sel­ben Tag an den Erste­her gezahlt.


Die Beklagte zu 1 meint, dass die an den Erste­her geleis­tete Ein­malzahlung dem Kläger gegenüber wirk­sam und sie deshalb nicht zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet sei; demgemäß erbrachte sie keine Zahlun­gen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und 6. Feb­ru­ar 2012 erk­lärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1 die frist­lose Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es wegen Zahlungsverzugs.


Seine gegen alle Beklagten gerichtete Räu­mungsklage sowie die gegen die Beklagte zu 1 erhobene Zahlungsklage hat das Amts­gericht abgewiesen. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag teil­weise stattgegeben und die Klage im Übri­gen abgewiesen.


Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion des Klägers, mit der er den Räu­mungsanspruch weit­er­ver­fol­gt, hat­te Erfolg. Die Revi­sion der Beklagten zu 1, mit der sie die voll­ständi­ge Abweisung der Klage begehrt, blieb dage­gen ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine nach peri­odis­chen Zeitab­schnit­ten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB auch bei ein­er im Mietver­trag vere­in­barten Ein­malzahlung anzunehmen ist, wenn ohne weit­eres eine Umrech­nung des geschulde­ten Ein­mal­be­trags auf peri­odis­che — üblicher­weise monatliche — Zeitab­schnitte erfol­gen kann, weil der Mietver­trag von vorne­here­in auf eine feste Miet­zeit abgeschlossen wor­den ist. Aus diesem Grund hat das Beru­fungs­gericht zutr­e­f­fend angenom­men, dass die Vorausver­fü­gung gegenüber dem Kläger unwirk­sam und die Beklagte zu 1 ab Jan­u­ar 2010 zur Zahlung ein­er monatlichen Miete in Höhe von 486,11 € an den Zwangsver­wal­ter verpflichtet war.


Zu Unrecht hat das Beru­fungs­gericht hinge­gen die auf Zahlungsverzug gestützten Kündi­gun­gen wegen eines unver­schulde­ten Recht­sir­rtums der Beklagten zu 1 für unwirk­sam gehal­ten. An das Vor­liegen eines unver­schulde­ten Recht­sir­rtums sind nach der gefes­tigten Recht­sprechung des Sen­ats auch im Wohn­raum­mi­etrecht strenge Anforderun­gen zu stellen; es beste­ht kein Grund, im Rah­men von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gun­sten des Mieters einen milderen Maßstab anzule­gen. Ein unver­schulde­ter Recht­sir­rtum liegt nur vor, wenn der Schuld­ner die Recht­slage unter Ein­beziehung der höch­strichter­lichen Recht­sprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwen­dung der im Verkehr erforder­lichen Sorgfalt mit ein­er anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rech­nen brauchte. Entschei­det er sich bei zweifel­hafter Recht­slage dafür, die von ihm geforderte Leis­tung nicht zu erbrin­gen, geht er das Risiko, dass sich seine Ein­schätzung später als falsch erweist, zumin­d­est fahrläs­sig ein und hat deshalb seine Nichtleis­tung zu vertreten, wenn er — wie in einem späteren Rechtsstre­it fest­gestellt wird — zur Leis­tung verpflichtet war. Vor­liegend musste die Beklagte zu 1 ger­ade mit Rück­sicht auf die unsichere Recht­slage mit der Möglichkeit rech­nen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Recht­slage ver­bun­dene Risiko nicht auf diesen abwälzen. Da die Kündi­gung des Klägers mithin wirk­sam war, hat der Sen­at die Beklagten zur Räu­mung verurteilt.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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