(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Wirk­sam­keit einer Vor­aus­ver­fü­gung des Voll­stre­ckungs­schuld­ners über die Mie­te sowie mit den Fol­gen eines Rechts­irr­tums des Mie­ters über sei­ne Zah­lungs­pflicht befasst.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 30.04.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 103/13.


Der Beklag­te zu 2, über des­sen Ver­mö­gen 2004 das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wur­de, war ursprüng­lich Eigen­tü­mer eines von ihm und sei­ner Ehe­frau, der Beklag­ten zu 3, bewohn­ten Haus­grund­stü­ckes. Am 28. August 2009 wur­de das Haus­grund­stück zwangs­ver­stei­gert. Da der Erste­her den “Kauf­preis” nicht voll­stän­dig zahl­te, wur­de ein Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet, in dem der Klä­ger durch Beschluss vom 26. Novem­ber 2009 zum Zwangs­ver­wal­ter über das Grund­stück bestellt wor­den ist. Die Beklag­ten zu 2 und 3 beru­fen sich gegen­über dem Klä­ger auf einen mit der Beklag­ten zu 1 (ihrer Toch­ter) geschlos­se­nen Unter­miet­ver­trag. Die Beklag­te zu 1 ihrer­seits habe mit dem Erste­her am 28. August 2009 einen Fest­miet­ver­trag für den Zeit­raum vom 1. Sep­tem­ber 2009 bis zum 31. August 2015 abge­schlos­sen und die ver­ein­bar­te Mie­te von 35.000 € am sel­ben Tag an den Erste­her gezahlt.


Die Beklag­te zu 1 meint, dass die an den Erste­her geleis­te­te Ein­mal­zah­lung dem Klä­ger gegen­über wirk­sam und sie des­halb nicht zur Zah­lung von Mie­te an den Klä­ger ver­pflich­tet sei; dem­ge­mäß erbrach­te sie kei­ne Zah­lun­gen an den Klä­ger. Mit Schrei­ben vom 26. Mai 2010 und 6. Febru­ar 2012 erklär­te der Klä­ger gegen­über der Beklag­ten zu 1 die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs.


Sei­ne gegen alle Beklag­ten gerich­te­te Räu­mungs­kla­ge sowie die gegen die Beklag­te zu 1 erho­be­ne Zah­lungs­kla­ge hat das Amts­ge­richt abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat dem Zah­lungs­an­trag teil­wei­se statt­ge­ge­ben und die Kla­ge im Übri­gen abge­wie­sen.


Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers, mit der er den Räu­mungs­an­spruch wei­ter­ver­folgt, hat­te Erfolg. Die Revi­si­on der Beklag­ten zu 1, mit der sie die voll­stän­di­ge Abwei­sung der Kla­ge begehrt, blieb dage­gen ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine nach peri­odi­schen Zeit­ab­schnit­ten bemes­se­ne Mie­te im Sin­ne des § 1124 Abs. 2 BGB auch bei einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Ein­mal­zah­lung anzu­neh­men ist, wenn ohne wei­te­res eine Umrech­nung des geschul­de­ten Ein­mal­be­trags auf peri­odi­sche — übli­cher­wei­se monat­li­che — Zeit­ab­schnit­te erfol­gen kann, weil der Miet­ver­trag von vor­ne­her­ein auf eine fes­te Miet­zeit abge­schlos­sen wor­den ist. Aus die­sem Grund hat das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend ange­nom­men, dass die Vor­aus­ver­fü­gung gegen­über dem Klä­ger unwirk­sam und die Beklag­te zu 1 ab Janu­ar 2010 zur Zah­lung einer monat­li­chen Mie­te in Höhe von 486,11 € an den Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet war.


Zu Unrecht hat das Beru­fungs­ge­richt hin­ge­gen die auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Kün­di­gun­gen wegen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums der Beklag­ten zu 1 für unwirk­sam gehal­ten. An das Vor­lie­gen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums sind nach der gefes­tig­ten Recht­spre­chung des Senats auch im Wohn­raum­miet­recht stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len; es besteht kein Grund, im Rah­men von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Guns­ten des Mie­ters einen mil­de­ren Maß­stab anzu­le­gen. Ein unver­schul­de­ter Rechts­irr­tum liegt nur vor, wenn der Schuld­ner die Rechts­la­ge unter Ein­be­zie­hung der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung sorg­fäl­tig geprüft hat und bei Anwen­dung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt mit einer ande­ren Beur­tei­lung durch die Gerich­te nicht zu rech­nen brauch­te. Ent­schei­det er sich bei zwei­fel­haf­ter Rechts­la­ge dafür, die von ihm gefor­der­te Leis­tung nicht zu erbrin­gen, geht er das Risi­ko, dass sich sei­ne Ein­schät­zung spä­ter als falsch erweist, zumin­dest fahr­läs­sig ein und hat des­halb sei­ne Nicht­leis­tung zu ver­tre­ten, wenn er — wie in einem spä­te­ren Rechts­streit fest­ge­stellt wird — zur Leis­tung ver­pflich­tet war. Vor­lie­gend muss­te die Beklag­te zu 1 gera­de mit Rück­sicht auf die unsi­che­re Rechts­la­ge mit der Mög­lich­keit rech­nen, dass sie zur Zah­lung von Mie­te an den Klä­ger ver­pflich­tet war und durf­te das mit der unsi­che­ren Rechts­la­ge ver­bun­de­ne Risi­ko nicht auf die­sen abwäl­zen. Da die Kün­di­gung des Klä­gers mit­hin wirk­sam war, hat der Senat die Beklag­ten zur Räu­mung ver­ur­teilt.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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