(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Wirk­sam­keit einer Ver­ein­ba­rung beschäf­tigt, die dem Ver­mie­ter gestat­tet, wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses die Kau­ti­on zur Befrie­di­gung strei­ti­ger For­de­run­gen zu ver­wer­ten.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 7.05.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 234/13.


Die Klä­ge­rin ist Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zahl­te die Klä­ge­rin 1.400 € auf ein Kau­ti­ons­kon­to. Eine Zusatz­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en zum Miet­ver­trag bestimmt: “Der Ver­mie­ter kann sich wegen sei­ner fäl­li­gen Ansprü­che bereits wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Kau­ti­on befrie­di­gen. Der Mie­ter ist in die­sem Fall ver­pflich­tet, die Kau­ti­ons­sum­me wie­der auf den ursprüng­li­chen Betrag zu erhö­hen…” Als die Klä­ge­rin spä­ter eine Min­de­rung der Mie­te gel­tend mach­te, ließ sich der Beklag­te wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses das Kau­ti­ons­gut­ha­ben aus­zah­len. Die Klä­ge­rin ver­langt, den Betrag wie­der dem Kau­ti­ons­kon­to gut­zu­schrei­ben und insol­venz­fest anzu­le­gen.


Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben, das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.


Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Beklag­ten, mit der er sei­nen Kla­ge­ab­wei­sungs­an­trag wei­ter­ver­folgt, blieb ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Beklag­te nicht berech­tigt war, die Kau­ti­on wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses wegen der von der Klä­ge­rin bestrit­te­nen Miet­for­de­run­gen in Anspruch zu neh­men. Das Vor­ge­hen des Beklag­ten wider­spricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Aus­druck gekom­me­nen Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­ti­on. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Ver­mie­ter die ihm als Sicher­heit über­las­se­ne Geld­sum­me getrennt von sei­nem Ver­mö­gen anzu­le­gen. Damit woll­te der Gesetz­ge­ber sicher­stel­len, dass der Mie­ter die Kau­ti­on nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch bei Insol­venz des Ver­mie­ters unge­schmä­lert zurück­er­hält, soweit dem Ver­mie­ter kei­ne gesi­cher­ten Ansprü­che zuste­hen. Die­se Ziel­set­zung wür­de unter­lau­fen, wenn der Ver­mie­ter die Miet­kau­ti­on bereits wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses auch wegen strei­ti­ger For­de­run­gen in Anspruch neh­men könn­te. Die hier­von zum Nach­teil der Klä­ge­rin abwei­chen­de Zusatz­ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag ist des­halb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirk­sam.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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