BGH, Beschluss vom 10.06.2020, AZ VIII ZR 31/18

a)Nach Abschluss des Mietver­trags ein­tre­tende erhöhte Geräusch- und Schmutz­im­mis­sio­nen begrün­den, auch wenn sie von ein­er auf einem Nach­bar­grund­stück eines Drit­ten betriebe­nen Baustelle (hier: zur Errich­tung eines Neubaus in ein­er Baulücke) her­rühren, bei Fehlen ander­slau­t­en­der Beschaf­fen­heitsvere­in­barun­gen grund­sät­zlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­derung berechti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung, wenn auch der Ver­mi­eter die Immis­sio­nen ohne eigene Abwehr- oder Entschädi­gungsmöglichkeit nach § 906 BGB hin­nehmen muss (Bestä­ti­gung und Fort-führung des Sen­at­surteils vom 29. April 2015 ‑VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).

b)Eine ander­slau­t­ende Beschaf­fen­heitsvere­in­barung der Mietver­tragsparteien kann nicht mit der Argu­men­ta­tion bejaht wer­den, die Frei­heit der Woh­nung von Baustel­len­lärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegen­stand ein­er entsprechen­den Beschaf­fen­heitsvere­in­barung der Mietver­tragsparteien. Die bei ein­er Miet­sache für eine kon­klu­dent getrof­fene Beschaf­fen­heitsvere­in­barung erforder­liche Eini­gung kommt nicht schon dadurch zus­tande, dass dem Ver­mi­eter eine bes­timmte Beschaf­fen­heitsvorstel­lung des Mieters (hier: hin­sichtlich eines Fortbe­stands der bei Abschluss des Mietver­trags vorhan­de­nen “Umweltbe­din­gun­gen” der Woh­nung) bekan­nt ist. Erforder­lich ist viel-mehr, dass der Ver­mi­eter darauf in irgen­dein­er Form zus­tim­mend reagiert (Bestä­ti­gung der ständi­gen Recht­sprechung des Sen­ats; vgl. Sen­at­surteile vom 29. April 2015 ‑VIIIZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezem­ber 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn.10; vom 23. Sep­tem­ber 2009, VIIIZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn.14).

c)Macht der Mieter einen zur Miet­min­derung berechti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung in Gestalt der vor­ge­nan­nten Geräusch- und Schmutz­im­mis­sio­nen gel­tend, richtet sich die Dar­legungs- und Beweis­last nicht nach den im Bere­ich des § 906 BGB beste­hen­den Regelun­gen, son­dern nach den Grund­sätzen des Wohn­raum­mi­etrechts und ins­beson­dere nach der dort grund­sät­zlich gel­tenden Verteilung der Dar­legungs- und Beweis­last nach Ver­ant­wor­tungs­bere­ichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 ‑XIIZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.Mai 1994 ‑XIIZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Jan­u­ar 2006 ‑VIIIZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3). Dem­nach hat der Mieter darzule­gen und erforder­lichen­falls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Woh­nung Immis­sio­nen der vor­beze­ich­neten Art aus­ge­set­zt ist, die die Gebrauch­stauglichkeit der Woh­nung unmit­tel­bar beein­trächti­gen, und dass es sich hier­bei um eine wesentliche Beein­träch­ti­gung im Sinne des §906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

d)Von den auf dieser Grund­lage zu tre­f­fend­en notwendi­gen Fest­stel­lun­gen darf der Tatrichter ‑schon man­gels eines entsprechen­den Erfahrungssatzes ‑nicht mit der Begrün­dung abse­hen, dass Bau­maß­nah­men, die auf ein­er in der Nähe der Woh­nung gele­ge­nen Baustelle (hier: zur Errich­tung eines Neu-baus in ein­er Baulücke) durchge­führt wer­den, typ­is­cher­weise mit Immis­sio­nen in Form von Lärm und Schmutz ein­hergin­gen, die eine Miet­min­derung recht­fer­tigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Im-mis­sio­nen wegen deren Objek­t­be­zo­gen­heit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfall­es zu beantworten.

e)Beruft sich der Ver­mi­eter gegenüber dem Woh­nungsmi­eter darauf, Ansprüche nach §906 BGB gegen den Verur­sach­er nicht zu haben, hat er diejeni­gen, dem Ver­hält­nis zwis­chen ihm und dem Verur­sach­er ‑und damit dem Ver­ant­wor­tungs­bere­ich des Ver­mi­eters ‑entstam­menden Tat­sachen, seien sie per­so­n­en- oder grund­stücks­be­zo­gen, vorzubrin­gen und im Falle des Bestre­it­ens zu beweisen, die in Anbe­tra­cht des bis dahin fest­gestell­ten Sach-ver­halts ‑auch unter Beach­tung der im Ver­hält­nis zum Verur­sach­er gel­ten-den Beweis­lastverteilung-dazu führen, dass wed­er Abwehr-noch Entschädi­gungsansprüche bestehen.

Weit­ere Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/recht…