(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Aus­le­gung einer Klau­sel beschäf­tigt, die dem Mie­ter einen Zah­lungs­an­spruch für selbst aus­ge­führ­te Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gewährt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 3.12.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 224/13.

Die Klä­ger sind seit 1990 Mie­ter einer – damals noch preis­ge­bun­de­nen – Woh­nung in Ber­lin, die sie damals von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten gemie­tet hat­ten.

  • 11 des Miet­ver­trags lau­tet:

1. Die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren inner­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mie­ter getra­gen.

  1. Umfang und Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erfolgt im Rah­men der hier­für nach den Vor­schrif­ten der 2. Berech­nungs­ver­ord­nung § 28 (4)* vor­ge­se­he­nen Kos­ten­an­sät­ze.
  2. Sofern der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­spre­chen­de Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, wer­den ihm auf Antrag die antei­li­gen Beträ­ge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist.”

In einer Zusatz­ver­ein­ba­rung ist bestimmt:

In Ergän­zung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges wird hier­mit ver­ein­bart, dass der Mie­ter nach Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, die durch nor­ma­le Abnut­zung not­wen­dig wur­den, Anspruch auf Aus­zah­lung des hier­für in der Mie­te vor­ge­se­he­nen Betra­ges gemäß den jeweils gül­ti­gen Berech­nungs­ver­ord­nun­gen hat.

Als Abrech­nungs­mo­dus wird eine Zeit­span­ne von 5 Jah­ren ange­setzt.”

Die Beklag­te infor­mier­te die Klä­ger Anfang 2012 dar­über, dass sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst aus­füh­ren wer­de. Die Klä­ger lehn­ten dies ab und kün­dig­ten an, die Woh­nung nach Ablauf von min­des­tens fünf Jah­ren seit den letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst zu reno­vie­ren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Beklag­ten mit, die Woh­nung sei jetzt reno­viert, und ver­lang­ten – ent­spre­chend den Berech­nungs­vor­ga­ben in der Zusatz­ver­ein­ba­rung — die Zah­lung von 2.440,78 €. Sie behaup­ten, es habe Reno­vie­rungs­be­darf bestan­den und es sei­en alle Wän­de, Decken, Türen und Heiz­kör­per fach­ge­recht gestri­chen wor­den.

Das Amts­ge­richt hat der auf Zah­lung des vor­ge­nann­ten Betra­ges gerich­te­ten Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mu­lar­miet­ver­trags in Ver­bin­dung mit der Zusatz­ver­ein­ba­rung gestütz­te Zah­lungs­an­spruch eine Zustim­mung der Beklag­ten zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch die Klä­ger nicht vor­aus­setzt, son­dern ledig­lich erfor­dert, dass die Klä­ger als Mie­ter fäl­li­ge Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht vor­ge­nom­men haben. Dem Zah­lungs­an­spruch steht daher nicht ent­ge­gen, dass die Beklag­te die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­füh­ren woll­te und dies den Klä­gern auch mit­ge­teilt hat­te. Für die­se – den Klä­gern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigs­te — Aus­le­gung der Klau­sel spre­chen, wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht, sowohl der Wort­laut der Klau­sel als auch eine Abwä­gung der berech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen.

Denn die Klau­sel bie­tet dem Mie­ter einen Anreiz, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (kos­ten­güns­tig) in Eigen­ar­beit durch­zu­füh­ren und dafür die “ange­spar­ten” Beträ­ge, die den eige­nen Auf­wand im Ein­zel­fall über­stei­gen kön­nen, aus­ge­zahlt zu erhal­ten. Für den Ver­mie­ter hat die Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter eige­nen Auf­wand für die Pla­nung und Abstim­mung der Arbei­ten mit dem Mie­ter erspart und das Risi­ko man­gel­haf­ter Aus­füh­rung beim Mie­ter liegt, der die Aus­zah­lung nur erhält, wenn infol­ge nor­ma­ler Abnut­zung erfor­der­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter fach­ge­recht aus­ge­führt wor­den sind.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:

Jens Klar­mann
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Arbeits­recht
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