(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Ausle­gung ein­er Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selb­st aus­ge­führte Schön­heit­srepara­turen gewährt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 3.12.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 224/13.

Die Kläger sind seit 1990 Mieter ein­er – damals noch preis­ge­bun­de­nen – Woh­nung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgän­gerin der Beklagten gemietet hat­ten.

  • 11 des Mietver­trags lautet:

“1. Die Kosten der Schön­heit­srepara­turen inner­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mi­eter getra­gen.

  1. Umfang und Aus­führung der Schön­heit­srepara­turen erfol­gt im Rah­men der hier­für nach den Vorschriften der 2. Berech­nungsverord­nung § 28 (4)* vorge­se­henen Kos­te­nan­sätze.
  2. Sofern der Mieter Schön­heit­srepara­turen selb­st aus­führt oder durch entsprechende Fach­fir­men aus­führen lässt, wer­den ihm auf Antrag die anteili­gen Beträge, wie sie sich nach der obi­gen Verord­nung errech­nen, aus­gezahlt, sofern die Aus­führung sach- und fachgerecht erfol­gt ist.”

In ein­er Zusatzvere­in­barung ist bes­timmt:

“In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlosse­nen Mietver­trages wird hier­mit vere­in­bart, dass der Mieter nach Durch­führung von Schön­heit­srepara­turen, die durch nor­male Abnutzung notwendig wur­den, Anspruch auf Auszahlung des hier­für in der Miete vorge­se­henen Betrages gemäß den jew­eils gülti­gen Berech­nungsverord­nun­gen hat.

Als Abrech­nungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren ange­set­zt.”

Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schön­heit­srepara­turen kün­ftig selb­st aus­führen werde. Die Kläger lehn­ten dies ab und kündigten an, die Woh­nung nach Ablauf von min­destens fünf Jahren seit den let­zten Schön­heit­srepara­turen selb­st zu ren­ovieren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Beklagten mit, die Woh­nung sei jet­zt ren­oviert, und ver­langten – entsprechend den Berech­nungsvor­gaben in der Zusatzvere­in­barung — die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Ren­ovierungs­be­darf bestanden und es seien alle Wände, Deck­en, Türen und Heizkör­p­er fachgerecht gestrichen wor­den.

Das Amts­gericht hat der auf Zahlung des vor­ge­nan­nten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mu­la­rmi­etver­trags in Verbindung mit der Zusatzvere­in­barung gestützte Zahlungsanspruch eine Zus­tim­mung der Beklagten zur Aus­führung der Schön­heit­srepara­turen durch die Kläger nicht voraus­set­zt, son­dern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fäl­lige Schön­heit­srepara­turen sach- und fachgerecht vorgenom­men haben. Dem Zahlungsanspruch ste­ht daher nicht ent­ge­gen, dass die Beklagte die Schön­heit­srepara­turen selb­st durch­führen wollte und dies den Klägern auch mit­geteilt hat­te. Für diese – den Klägern als Geg­n­ern der Klau­selver­wen­derin gün­stig­ste — Ausle­gung der Klausel sprechen, wie die Revi­sion zu Recht gel­tend macht, sowohl der Wort­laut der Klausel als auch eine Abwä­gung der berechtigten bei­der­seit­i­gen Inter­essen.

Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schön­heit­srepara­turen (kostengün­stig) in Eige­nar­beit durchzuführen und dafür die “anges­parten” Beträge, die den eige­nen Aufwand im Einzelfall über­steigen kön­nen, aus­gezahlt zu erhal­ten. Für den Ver­mi­eter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durch­führung der Schön­heit­srepara­turen durch den Mieter eige­nen Aufwand für die Pla­nung und Abstim­mung der Arbeit­en mit dem Mieter erspart und das Risiko man­gel­hafter Aus­führung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge nor­maler Abnutzung erforder­liche Schön­heit­srepara­turen durch den Mieter fachgerecht aus­ge­führt wor­den sind.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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Jens Klar­mann
Recht­san­walt
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