(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich heute in ein­er Entschei­dung erneut damit befasst, welche Anforderun­gen an die tatrichter­liche Würdi­gung des Parteivor­trags und des Ergeb­niss­es der Beweisauf­nahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadenser­satz wegen vor­getäuscht­en (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Ver­mi­eter den in sein­er Kündi­gung gel­tend gemacht­en Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht ver­wirk­licht.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 29.03.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 44/16.

  • Sachver­halt:

Der Kläger hat­te im Jahr 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine 4‑Z­im­mer-Woh­nung in Koblenz gemietet; die monatliche Miete betrug zulet­zt 523,09 € brut­to. Der Beklagte kündigte das Mietver­hält­nis im Jahr 2010 mit der — vom Kläger durchgängig bestrit­te­nen — Begrün­dung, die Woh­nung werde für einen neuen Haus­meis­ter benötigt.

Nach ein­er Räu­mungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vor­prozess am 14. Juni 2011 einen Ver­gle­ich, in dem sich der Kläger verpflichtete, die Woh­nung bis spätestens Ende 2011 zu räu­men. Im Anschluss an den am 31. Okto­ber 2011 erfol­gten Auszug des Klägers zog allerd­ings nicht der angekündigte neue Haus­meis­ter, son­dern eine — nicht mit Haus­meis­ter­di­en­sten betraute — Fam­i­lie in die Woh­nung ein.

Im vor­liegen­den Prozess begehrt der Kläger wegen des sein­er Auf­fas­sung nach nur vor­getäuscht­en Bedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Woh­nung entste­hen.

  • Prozessver­lauf:

Die auf Zahlung von ins­ge­samt 25.833,43 € neb­st Zin­sen und vorg­erichtlichen Anwalt­skosten gerichtete Klage hat in den Vorin­stanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei hat die zunächst mit der Sache befasste Beru­fungskam­mer des Landgerichts darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räu­mungsver­gle­ich einen endgülti­gen Schlussstrich unter das Mietver­hält­nis hät­ten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger ver­wehrt sei, im Nach­hinein Schadenser­satzansprüche wegen vor­getäuscht­en Eigenbe­darfs gel­tend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, veröf­fentlicht in NJW 2015, 2324) hat der Sen­at dieses (erste) Beru­fung­surteil aufge­hoben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung an eine andere Kam­mer des Landgerichts zurück­ver­wiesen.

Auch die neue Kam­mer hat die Beru­fung des Klägers gegen die erstin­stan­zliche Entschei­dung zurück­gewiesen. Das Gericht sei auf­grund der Dar­legun­gen des Beklagten und ins­beson­dere der leben­sna­hen und nachvol­lziehbaren Angaben des als Zeu­gen ver­nomme­nen neuen Haus­meis­ters überzeugt, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündi­gung und noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Woh­nung dem Haus­meis­ter zur Ver­fü­gung zu stellen. Der Beklagte habe plau­si­bel vor­ge­tra­gen, der neue Haus­meis­ter habe ihn erst Anfang Novem­ber 2011 darüber informiert, dass er wegen sein­er Erkrankung (unter anderem Kniebeschw­er­den) nicht in die im drit­ten Obergeschoss liegende Woh­nung einziehen werde.

Mit der vom Sen­at erneut zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gt der Kläger sein Klage­begehren weit­er.

  • Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat das Beru­fung­surteil nur insoweit bestätigt, als darin hin­sichtlich ein­er einzel­nen, nicht aus­re­ichend sub­stan­ti­ierten Schaden­spo­si­tion zum Nachteil des Klägers entsch­ieden wor­den ist. Im Übri­gen hat der Bun­des­gericht­shof das Beru­fung­surteil ein weit­eres Mal aufge­hoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kam­mer des Landgerichts zurück­ver­wiesen, damit die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen unter Beach­tung sein­er Recht­sauf­fas­sung getrof­fen wer­den. Dabei hat er die beson­dere Bedeu­tung her­vorge­hoben, die der voll­ständi­gen und sorgfälti­gen Würdi­gung des Prozessstoffes und des Ergeb­niss­es der Beweisauf­nahme durch die Gerichte ger­ade in Fällen zukommt, in denen ein Ver­mi­eter seinen zur Grund­lage der Kündi­gung gemacht­en Bedarf an der Woh­nung nach dem Auszug des Mieters nicht real­isiert.

Durch eine schuld­hafte unberechtigte Kündi­gung — ins­beson­dere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht beste­hen­den Selb­st­nutzungswil­lens — kann sich ein Ver­mi­eter schadenser­satzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Ver­mö­gen­sein­bußen erlei­det. Dabei trifft den Ver­mi­eter nach der Recht­sprechung des Sen­ats (vgl. zulet­zt Sen­ats­beschluss vom 11. Okto­ber 2016 — VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er den zur Grund­lage der Kündi­gung gemacht­en Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht real­isiert, eine beson­dere (“sekundäre”) Dar­legungslast zum nachträglichen Weg­fall des Bedarfs. Set­zt der Ver­mi­eter den behaupteten Selb­st­nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt näm­lich der Ver­dacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewe­sen ist. Unter diesen Umstän­den ist es dem Ver­mi­eter zuzu­muten, sub­stan­ti­iert und plau­si­bel (“stim­mig”) darzule­gen, aus welchem Grund der mit der Kündi­gung vorge­brachte Bedarf nachträglich ent­fall­en sein soll.

Diesen stren­gen Anforderun­gen ist der Beklagte hier nicht gerecht gewor­den. Bei ein­er tat­säch­lich beste­hen­den Bedarf­s­lage wäre zu erwarten gewe­sen, dass er mit dem neuen Haus­meis­ter jeden­falls nach Abschluss des Räu­mungsver­gle­ichs im Juni 2011 als­bald einen Mietver­trag abschließen oder sich zumin­d­est über den voraus­sichtlichen Miet­be­ginn und die genaue Miethöhe ver­ständi­gen würde. Hierzu hat der Beklagte jedoch nichts vor­ge­tra­gen, son­dern aus­ge­führt, der Haus­meis­ter habe sich erst in der ersten Novem­ber­woche “über­legt” und ihm mit­geteilt, dass die im drit­ten Obergeschoss liegende Woh­nung wegen sein­er — seit län­gerem andauern­den — Kniebeschw­er­den für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nun­mehr doch nicht anmi­eten wolle. Diese Darstel­lung erscheint jedoch nicht plau­si­bel und kaum nachvol­lziehbar. Kommt der Ver­mi­eter sein­er beson­deren Dar­legungslast in der­ar­ti­gen Fällen nicht nach, ist die ihm vorge­wor­fene Pflichtver­let­zung — hier das Vortäuschen eines nicht beste­hen­den Bedarfs an der Woh­nung — als unstre­it­ig zu behan­deln.

Außer­dem hat es das Beru­fungs­gericht ver­säumt, sich mit unter Beweis gestell­ten Ein­wän­den des Klägers gegen die Glaub­haftigkeit der Zeu­ge­naus­sage auseinan­der zu set­zen. Auch weit­erem unter Beweis gestell­ten Vor­trag des Klägers, der den vom Beklagten gel­tend gemacht­en Bedarf ger­ade an der stre­it­ge­gen­ständlichen Woh­nung in Frage stellte, ist das Beru­fungs­gericht rechts­fehler­haft nicht nachge­gan­gen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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