Pres­se­mit­tei­lung des BFH Nr. 6 vom 20. Febru­ar 2019

Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Markt­mie­te

Urteil vom 10.10.2018 IX R 30/17

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zur Fest­stel­lung einer nur ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung darf nicht durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten auf der Grund­la­ge sta­tis­ti­scher Annah­men nach der sog. EOP-Metho­de bestimmt wer­den. Dies hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) mit Urteil vom 10. Okto­ber 2018 IX R 30/17 ent­schie­den. Mit der EOP-Metho­de wird auf­grund sta­tis­ti­scher Annah­men die von einem nor­mal qua­li­fi­zier­ten Betrei­ber zu erwirt­schaf­ten­de Pacht ermit­telt.

Die Klä­ge­rin erwarb ein Grund­stück mit his­to­ri­schem Alt­be­stand, der als Gast­stät­te genutzt wird. Nach umfang­rei­cher und kost­spie­li­ger Sanie­rung des Gebäu­des ver­pach­te­te sie das Grund­stück zum Betrieb einer Gast­stät­te u.a. an ihren Ehe­mann. Das Finanz­amt (FA) nahm auf der Grund­la­ge von Inter­net-Recher­chen eine ver­bil­lig­te Ver­pach­tung an und kürz­te die Wer­bungs­kos­ten ent­spre­chend. Das Finanz­ge­richt (FG) beauf­trag­te einen Sach­ver­stän­di­gen mit der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Markt­pacht. Die Betei­lig­ten gin­gen über­ein­stim­mend davon aus, dass sich auf­grund der Beson­der­hei­ten des Objekts kei­ne ver­gleich­ba­ren Objek­te fin­den las­sen, so dass die Markt­pacht nicht nach der sog. Ver­gleichs­me­tho­de bestimmt wer­den kann. Der Sach­ver­stän­di­ge ermit­tel­te des­halb im Wesent­li­chen auf der Grund­la­ge der EOP-Metho­de einen Ver­gleichs­wert, der zur Abwei­sung der Kla­ge führ­te.

Auf die Revi­si­on der Klä­ge­rin hat der BFH das Urteil auf­ge­ho­ben und die Sache an das FG zurück­ver­wie­sen. Für die ver­bil­lig­te Über­las­sung von Gewer­be­ob­jek­ten gilt als all­ge­mei­ner Grund­satz ein Auf­tei­lungs­ge­bot. Die antei­lig auf die unent­gelt­li­che Über­las­sung ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen kön­nen nicht abge­zo­gen wer­den. Ob eine ver­bil­lig­te Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung vor­liegt, ist im Wesent­li­chen Tat­fra­ge. Das FG muss die ver­ein­bar­te Mie­te oder Pacht der orts­üb­li­chen Markt­mie­te oder ‑pacht gegen­über­stel­len. Letz­te­re muss es von Amts wegen ermit­teln. Dazu kann das Gericht ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­ho­len. Grund­sätz­lich gibt es kei­ne recht­li­chen Vor­ga­ben, nach wel­cher Metho­de der Sach­ver­stän­di­ge vor­ge­hen muss. Eine Gren­ze ist aber über­schrit­ten, wenn der Sach­ver­stän­di­ge auf­grund der von ihm gewähl­ten Metho­de letzt­lich etwas ande­res ermit­telt als die orts­üb­li­che Markt­mie­te oder ‑pacht. Das ist der Fall, wenn er im Wesent­li­chen dar­auf abstellt, wel­che Mie­te oder Pacht auf der Grund­la­ge sta­tis­ti­scher Annah­men nach betriebs­wirt­schaft­li­chen Grund­sät­zen vom Mie­ter oder Päch­ter im Durch­schnitt erwirt­schaf­tet wer­den kann (sog. EOP-Metho­de). Mit sol­chen Erwä­gun­gen kann der Markt allen­falls glo­bal abge­bil­det wer­den. Das Gesetz ver­langt aber, auf den ört­li­chen Markt zu bli­cken.

Das FG muss nun die orts­üb­li­che Markt­pacht noch ein­mal fest­stel­len. Dafür genügt eine Schät­zung unter Mit­wir­kung eines orts­kun­di­gen, erfah­re­nen Sach­ver­stän­di­gen oder Mak­lers. Die damit ver­bun­de­ne höhe­re Unsi­cher­heit ist hin­zu­neh­men. Kann sich das FG auf der Grund­la­ge der Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht die für eine Schät­zung erfor­der­li­che Über­zeu­gung bil­den, geht dies zu Las­ten des FA, das die objek­ti­ve Beweis­last zu tra­gen hat.

sie­he auch: Urteil des IX. Senats vom 10.10.2018 — IX R 30/17 -

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