Pressemit­teilung des BFH Nr. 6 vom 20. Feb­ru­ar 2019

Sachver­ständi­gengutacht­en zur Bes­tim­mung der ort­süblichen Marktmiete

Urteil vom 10.10.2018 IX R 30/17

Die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete zur Fest­stel­lung ein­er nur ver­bil­ligten Ver­mi­etung darf nicht durch ein Sachver­ständi­gengutacht­en auf der Grund­lage sta­tis­tis­ch­er Annah­men nach der sog. EOP-Meth­ode bes­timmt wer­den. Dies hat der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) mit Urteil vom 10. Okto­ber 2018 IX R 30/17 entsch­ieden. Mit der EOP-Meth­ode wird auf­grund sta­tis­tis­ch­er Annah­men die von einem nor­mal qual­i­fizierten Betreiber zu erwirtschaf­tende Pacht ermittelt.

Die Klägerin erwarb ein Grund­stück mit his­torischem Altbe­stand, der als Gast­stätte genutzt wird. Nach umfan­gre­ich­er und kost­spieliger Sanierung des Gebäudes ver­pachtete sie das Grund­stück zum Betrieb ein­er Gast­stätte u.a. an ihren Ehe­mann. Das Finan­zamt (FA) nahm auf der Grund­lage von Inter­net-Recherchen eine ver­bil­ligte Ver­pach­tung an und kürzte die Wer­bungskosten entsprechend. Das Finanzgericht (FG) beauf­tragte einen Sachver­ständi­gen mit der Ermit­tlung der ort­süblichen Mark­t­pacht. Die Beteiligten gin­gen übere­in­stim­mend davon aus, dass sich auf­grund der Beson­der­heit­en des Objek­ts keine ver­gle­ich­baren Objek­te find­en lassen, so dass die Mark­t­pacht nicht nach der sog. Ver­gle­ichsmeth­ode bes­timmt wer­den kann. Der Sachver­ständi­ge ermit­telte deshalb im Wesentlichen auf der Grund­lage der EOP-Meth­ode einen Ver­gle­ich­swert, der zur Abweisung der Klage führte.

Auf die Revi­sion der Klägerin hat der BFH das Urteil aufge­hoben und die Sache an das FG zurück­ver­wiesen. Für die ver­bil­ligte Über­las­sung von Gewer­beob­jek­ten gilt als all­ge­mein­er Grund­satz ein Aufteilungs­ge­bot. Die anteilig auf die unent­geltliche Über­las­sung ent­fal­l­en­den Aufwen­dun­gen kön­nen nicht abge­zo­gen wer­den. Ob eine ver­bil­ligte Ver­mi­etung oder Ver­pach­tung vor­liegt, ist im Wesentlichen Tat­frage. Das FG muss die vere­in­barte Miete oder Pacht der ort­süblichen Mark­t­mi­ete oder ‑pacht gegenüber­stellen. Let­ztere muss es von Amts wegen ermit­teln. Dazu kann das Gericht ein Sachver­ständi­gengutacht­en ein­holen. Grund­sät­zlich gibt es keine rechtlichen Vor­gaben, nach welch­er Meth­ode der Sachver­ständi­ge vorge­hen muss. Eine Gren­ze ist aber über­schrit­ten, wenn der Sachver­ständi­ge auf­grund der von ihm gewählten Meth­ode let­ztlich etwas anderes ermit­telt als die ort­sübliche Mark­t­mi­ete oder ‑pacht. Das ist der Fall, wenn er im Wesentlichen darauf abstellt, welche Miete oder Pacht auf der Grund­lage sta­tis­tis­ch­er Annah­men nach betrieb­swirtschaftlichen Grund­sätzen vom Mieter oder Pächter im Durch­schnitt erwirtschaftet wer­den kann (sog. EOP-Meth­ode). Mit solchen Erwä­gun­gen kann der Markt allen­falls glob­al abge­bildet wer­den. Das Gesetz ver­langt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.

Das FG muss nun die ort­sübliche Mark­t­pacht noch ein­mal fest­stellen. Dafür genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ort­skundi­gen, erfahre­nen Sachver­ständi­gen oder Mak­lers. Die damit ver­bun­dene höhere Unsicher­heit ist hinzunehmen. Kann sich das FG auf der Grund­lage der Aus­führun­gen des Sachver­ständi­gen nicht die für eine Schätzung erforder­liche Überzeu­gung bilden, geht dies zu Las­ten des FA, das die objek­tive Beweis­last zu tra­gen hat.

siehe auch: Urteil des IX. Sen­ats vom 10.10.2018 — IX R 30/17 -

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